保险资金投资养老地产模式研究

发布时间：2017-03-30 12:21

  本文关键词：保险资金投资养老地产模式研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：人口老龄化是人类社会进入21世纪面临的最为严峻的挑战。我国作为全世界人口最多的国家,老年人口的急剧增长和老龄化程度的加深表现的更为明显。据2010年第六次人口普查显示,全国60岁及以上人口为1.78亿人,占总人口的13.26%,其中65岁及以上人口为1.19亿,占全国总人口的8.87%,比第五次全国人口普查分别上升了2.93和1.91个百分点。显然,我国老年人口已居于高位且正在加速增长,老龄化趋势带来的人口结构变革将会引发社会经济的一系列变化,给养老产业的发展带来了诸多挑战和机遇。中国老龄科学研究中心日前发布的《中国老龄产业发展报告(2014)》指出,中国是全球最大的房地产市场,也将成为全球最大的老龄房地产市场。在政府主导的福利性养老机构供给缺口巨大的情况下,养老地产可以满足大部分老年群体的养老需求。面对养老地产这个朝阳产业,投资主体和开发主体日益多样化,呈现一片蓬勃发展的势头。与此同时,近年来我国保险业发展迅速,保险资金规模急速增长。但保险公司也一直面临着投资渠道狭窄、收益率低、资产负债不匹配等问题的困扰。随着一系列中央和地方政府的支持政策相继出台,养老产业在中国银发浪潮汹涌来袭的大背景下被广泛看好,保险资金投资养老产业的热情被充分激活。2010年9月保监会下发《保险资金投资不动产暂行办法》以后,地产项目成为保险公司重要的资产配置渠道。其中,养老地产项目作为对接养老险的主要产品,也成为地产投资的重中之重。“养老+地产”的组合意味着房地产开发模式的集约化和主题化。相对于传统地产项目来说,从前期的投资到开发环节的设计、施工再到后期运营管理,养老地产更多需要开发链条和服务价值链条的延伸。大型房地产开发商、保险公司、基金公司、国企和实业集团是投资开发养老地产的生力军,其中房地产开发商和保险公司是最主要的两个投资主体。现阶段开发商和保险公司多采用传统的“全能项目开发模式”,在养老地产开发过程中既是投资者,又是开发商和运营商。这种模式并不适应养老地产项目投资大、回收期长、涉及行业众多、专业性强的特点。因此,在整合社会资源发挥各行业优势的基础上,构建保险公司主导的投资体系和跨行业的联盟开发体系,通过房地产开发商和保险公司、医疗机构、专业管理机构的合作开发和运营,将投资、开发、运营三者角色分离,各司其职,各尽其能,有效减少成本和降低风险、提高效率,实现各参与方的共赢。本文旨在研究保险资金投资养老地产的模式创新,主要侧重于两个核心内容:一、保险资金投资养老地产的可行性分析,在现状及理论研究的基础上分析保险资金投资养老地产的契合性;二、保险资金投资养老地产的路径选择,通过投资主体性、联盟开发运营、市场成熟度三个维度的比选构建以“PE+REITs”投资体系为核心,以全过程联盟开发运营体系为基础的“PE介入+REITs退出”的持续性投资模式,适应保险公司对养老地产项目的投资特点和养老地产在不同发展阶段的资金需求。
【关键词】：险资 投资模式 养老地产 PE+REITs
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F842;F299.23;D669.6
【目录】：

• 中文摘要3-5
• 英文摘要5-10
• 1 绪论10-17
• 1.1 研究背景10-12
• 1.1.1 我国老龄化现状及趋势10
• 1.1.2 经济发展及政策支持10-12
• 1.2 国内外研究现状12-14
• 1.2.1 国内研究现状12-13
• 1.2.2 国外研究现状13-14
• 1.3 研究意义14-15
• 1.3.1 学术意义14
• 1.3.2 实用意义14-15
• 1.4 研究内容15-16
• 1.4.1 研究目的15
• 1.4.2 研究内容15-16
• 1.5 研究方法与技术路线16-17
• 1.5.1 研究方法16
• 1.5.2 技术路线16-17
• 2 我国养老地产发展现状17-25
• 2.1 内涵17-19
• 2.1.1 养老地产的概念17-18
• 2.1.2 养老地产的特点18-19
• 2.2 开发模式19-22
• 2.2.1 开发主体19-21
• 2.2.2 开发类型21
• 2.2.3 运营模式21-22
• 2.3 我国养老地产发展面临的问题22-25
• 2.3.1 开发运营资金压力巨大22
• 2.3.2 融资渠道少22-23
• 2.3.3 养老服务属性不够突出，，缺少专业管理团队。23
• 2.3.4 政策驱动不足23-25
• 3 保险资金投资养老地产可行性分析25-33
• 3.1 保险资金的特性25-26
• 3.1.1 保险资金的构成及特点25
• 3.1.2 保险资金使用原则25-26
• 3.2 理论基础26-27
• 3.2.1 资产负债管理理论26
• 3.2.2 现代资产组合理论26
• 3.2.3 风险管理理论26-27
• 3.3 保险资金投资养老地产的契合性分析27-31
• 3.3.1 保险资金与养老地产的匹配性27-29
• 3.3.2 保险业与养老产业互动的趋势29-31
• 3.4 我国保险资金投资养老地产现状31-33
• 4 保险资金投资养老地产路径选择33-39
• 4.1 我国保险资金投资养老地产法律环境分析33-34
• 4.2 保险资金投资养老地产的主要模式34-35
• 4.2.1 直接投资34-35
• 4.2.2 间接投资35
• 4.3 保险资金投资养老地产的路径选择35-39
• 4.3.1 从保险资金投资主体性比选36-37
• 4.3.2 从养老地产联盟开发运营的角度比选37
• 4.3.3 从养老地产市场成熟度比选37-39
• 5 基于“PE介入+REITS退出”的持续性投资模式构建39-60
• 5.1 框架构建39-44
• 5.1.1 投资体系构建39-41
• 5.1.2 联盟开发运营体系构建41-42
• 5.1.3 参与各方盈利机制42-44
• 5.2 PE介入路径44-50
• 5.2.1 组织形式44-46
• 5.2.2 募集设立阶段46-47
• 5.2.3 投资管理阶段47-50
• 5.3 REITs退出机制50-54
• 5.3.1 基金类型与组织形式50-51
• 5.3.2 资金募集51-52
• 5.3.3 运作流程52-53
• 5.3.4 管理模式53-54
• 5.4 基于“PE介入+REITs退出”模式的投资风险分析54-57
• 5.4.1 风险分类55-57
• 5.4.2 风险管控建议57
• 5.5 引导保险资金投资养老地产亟需解决的问题57-60
• 5.5.1 健全相关的法律法规57-58
• 5.5.2 政策扶持58-59
• 5.5.3 专业人才培养和管理团队建设59-60
• 致谢60-61
• 参考文献61-64
• 附录64
• A.作者在攻读硕士学位期间发表的论文64

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1 朱楠;;恒隆地产董事长:地产商靠圈地谋发展很笨[J];今日南国;2008年21期

2 李宪科;王永兴;杨保林;;沿海军队闲地产对外开发问题探讨[J];军事经济研究;1992年12期

3 张金台;从一起案件看地产开发中的法律问题[J];河北法学;1994年05期

4 ;[J];;年期

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1 本报记者 宋磊;养老产业：和地产划清界限[N];经济观察报;2014年

2 李冲;外资基金中国地产全解[N];中国房地产报;2005年

3 ;动力地产引爆城市建设革命[N];中国联合商报;2007年

4 记者 李希琼邋见习记者 李凌;地产业亟寻“蓝海”动力地产应运而生[N];中国经济时报;2007年

5 本报记者　 李书p

本文编号：277119