广州房地产市场行为特征分析
发布时间：2020-08-05 12:43
【摘要】： 改革开放以来,广州房地产业持续快速发展,推动了广州经济的高速发展。伴随《珠三角发展规划纲要》的实施和广州城市化水平的提高,广州市近几年呈现出土地供应不稳定、商品住宅需求旺盛、房屋供求不平衡、商品房屋价格一路快速上涨等市场行为特征。本文从广州房地产市场供给、需求以及周期性波动等方面展开分析,这样可以厘清广州房地产市场内在原因和分析未来房地产市场走势,对广州房地产健康发展具有重要意义。 本文先从广州土地一二级出让市场和商品房销售市场两个角度分别研究广州房地产市场供给和需求行为特征,后再利用主成分和谱分析方法进行广州房地产市场供求周期性分析。研究发现:土地出让受政策性周期影响和市场性周期影响明显,2004年“8/31”大限、2007年的“穗七条”政策和2008年的金融危机等对广州房地产市场产生波动;土地供应量及地价对房价影响直接而显著,2005~2007年广州十区土地楼面地价快速上升,导致2006和2007年的房价上涨快;商品住宅供求不平衡造成房价上涨,2006年8月至2007年12月广州中心六区商品住宅基本处于供不应求的局面,2008年上半年处于供求交替领先,下半年开始供大于求;月吸纳周期与滞后4、5个月的商品住宅均价呈现明显负相关或相关性最大,可用吸纳周期的变化预测房地产销售价格;土地的获得方式、成交价格、供应量变化、供应分布、土地用途结构变化和土地市场政策都对房地产市场产生影响。 另外,通过主成分分析与谱分析相结合的方法分析广州房地产市场房屋供求的周期波动特征,结果显示:在1990~2004年间,除1996、1997年等个别年份外,其他年份广州房地产市场房屋供给大于房屋需求,房价比较理性;2004年后房屋供给则小于房屋需求,并进一步拉大,房价非理性快速上涨;广州住宅房地产市场供给和需求方面分别存在为期3.2a和2.29a的主周期,目前广州住宅房地产市场基本上处于需求大于供给的局面,房地产市场价格具有不断上升的趋势;同时广州住宅房地产市场供给还存在一个为期8a的次周期,这说明从长远看,广州住宅房地产市场仍会经常出现需求提高,而供给周期性回落,供求关系失衡的局面,这也会促进房价的上涨,最后提出了要加强广州房地产市场周期研究,采取反周期策略等措施,避免房地产市场大起大落。
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3
【图文】：
07 年土地出让方式详细分析3 知，2007 年广州十区土地交易出让方式以挂牌为主，共 97 宗占少量，分别是 18 宗和 3 宗，占 15%和 3%。从表 3-3 和图 3-级市场经营性开发用地出让成交 118 宗，交易用地面积 584.69 ；其中挂牌出让成交面积达 514.82 万m2，占总量 88%；拍卖2，占总量 8%；招标出让成交面积达 24.44 万m2，占总量 4%表 3-3 2007 年广州十区土地出让一级市场交易按出让方式分data of ten regions in Guangzhou first land market classified by tra类别 宗数 用地面积 建筑面积 出让底价 交易金挂牌 97 514.82 951.13 152.19 276.21拍卖 18 45.42 115.93 30.86 52.43招标 3 24.44 52.46 3.20 9.36总和 118 584.69 1119.53 186.25 337.99:用地面积和建筑面积单位均是“万m2”，成交底价与金额单位均是“亿
海珠 荔湾 越秀 天河 黄埔 番禺 白云 南沙 花都 萝各行政区图 3-4 2007 年广州十区土地出让一级市场成交的用地面积按用途分 Land area of ten regions in Guangzhou first land transaction classified by pla2）从附表 4 知，2007 年商住住宅部分用地主要来自番禺区（用地面积 22%）、黄埔区（用地面积 59.57 万m2，占 18%）、花都区（用地面积 57.）、白云区（用地面积 44.07 万m2，占 13%）、南沙区（用地面积 33.88 万湾区（用地面积 27.98 万m2，占 9%）、萝岗区（用地面积 23.01 万m2，（用地面积 5.05 万m2，占 2%）、越秀（用地面积 6.87 万m2，占 2%）。3）从附表 5 和图 3-5 知，2007 年商业金融用地主要来自天河区（用地面占 45%）、黄埔区（用地面积 38.11 万m2，占 32%）、番禺区（用地面积 10%）、萝岗区（用地面积 11.99 万m2，占 10%）、海珠区（用地面积 3.。
-7 2007 年广州十区土地出让一级市场成交金额按用saction sum of ten regions in Guangzhou first land transa2007 年广州十区土地交易金额区域分布：天河、黄交易金额相当。2007年广州土地出让一级市场成交金额区域分布各行政区 21.02 9.00 17.67 67.52 57.58 49.76 74.32 8.84 1海珠 荔湾 越秀 天河 黄埔 番禺 白云 南沙
本文编号：2781571
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3
【图文】：
07 年土地出让方式详细分析3 知，2007 年广州十区土地交易出让方式以挂牌为主，共 97 宗占少量，分别是 18 宗和 3 宗，占 15%和 3%。从表 3-3 和图 3-级市场经营性开发用地出让成交 118 宗，交易用地面积 584.69 ；其中挂牌出让成交面积达 514.82 万m2，占总量 88%；拍卖2，占总量 8%；招标出让成交面积达 24.44 万m2，占总量 4%表 3-3 2007 年广州十区土地出让一级市场交易按出让方式分data of ten regions in Guangzhou first land market classified by tra类别 宗数 用地面积 建筑面积 出让底价 交易金挂牌 97 514.82 951.13 152.19 276.21拍卖 18 45.42 115.93 30.86 52.43招标 3 24.44 52.46 3.20 9.36总和 118 584.69 1119.53 186.25 337.99:用地面积和建筑面积单位均是“万m2”，成交底价与金额单位均是“亿
海珠 荔湾 越秀 天河 黄埔 番禺 白云 南沙 花都 萝各行政区图 3-4 2007 年广州十区土地出让一级市场成交的用地面积按用途分 Land area of ten regions in Guangzhou first land transaction classified by pla2）从附表 4 知，2007 年商住住宅部分用地主要来自番禺区（用地面积 22%）、黄埔区（用地面积 59.57 万m2，占 18%）、花都区（用地面积 57.）、白云区（用地面积 44.07 万m2，占 13%）、南沙区（用地面积 33.88 万湾区（用地面积 27.98 万m2，占 9%）、萝岗区（用地面积 23.01 万m2，（用地面积 5.05 万m2，占 2%）、越秀（用地面积 6.87 万m2，占 2%）。3）从附表 5 和图 3-5 知，2007 年商业金融用地主要来自天河区（用地面占 45%）、黄埔区（用地面积 38.11 万m2，占 32%）、番禺区（用地面积 10%）、萝岗区（用地面积 11.99 万m2，占 10%）、海珠区（用地面积 3.。
-7 2007 年广州十区土地出让一级市场成交金额按用saction sum of ten regions in Guangzhou first land transa2007 年广州十区土地交易金额区域分布：天河、黄交易金额相当。2007年广州土地出让一级市场成交金额区域分布各行政区 21.02 9.00 17.67 67.52 57.58 49.76 74.32 8.84 1海珠 荔湾 越秀 天河 黄埔 番禺 白云 南沙
【引证文献】
相关硕士学位论文 前1条
1 钟敏;广州市商品住宅价格时空变化研究[D];广东工业大学;2012年
本文编号：2781571
本文链接：https://www.wllwen.com/jingjilunwen/fangdichanjingjilunwen/2781571.html
