建设用地使用权转让的法律效力及实务研究

发布时间：2020-08-25 17:42

【摘要】：本文在我国《物权法》研究理论和立法成果基础上,通过对建设用地使用权转让含义和特征的总结,结合实务分析建设用地使用权转让行为及其合同的法律效力,重点以我国债权形式主义的物权变动模式论证建设用地使用权中转让中涉及的未达到出资开发条件、未取得国有土地使用权证书的转让和划拨建设用地使用权转让等情形下的法律效力问题。本文除前言和结语外,正文分为三个部分：第一部分,概括建设用地使用权转让的含义特征并分析其转让条件。首先,根据《物权法》第135条规定：建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。其次,建设用地使用权转让,是指依法取得建设用地使用权的权利人将其建设用地使用权在剩余使用年限内的占用、使用、收益和处分权全部转移给受让人并取得价款的民事行为。再次,笔者认为,建设用地使用权转让是平等民事主体之间的民事行为;权利义务应一并转移；应遵循产权一致原则；转让人应当取得价款。最后,笔者认为,建设用地使用权只有满足法定条件才能进行转让。第二部分,分析建设用地使用权转让的效力问题。首先,在我国债权形式主义物权变动模式下,《城市房地产管法》的规定并不针对建设用地使用权转让合同本身,更不是其生效要件。另外,从合同法角度分析,其也不是效力性强制性规定,因此不符合《城市房地产管理法》投资开发条件规定的建设用地使用权转让行为及其转让合同的有效。其次,未取得土地使用权证书的建设用地使用权转让行为为无权处分行为,该无权处分行为在转让方未获得土地使用权证书或者未经有批准权的政府同意的,为效力待定的行为,据此签订的转让合同也为效力待定的合同。如当事人一方向法院起诉时,转让方已取得土地使用权证书或者已经有批准权的政府同意,则转让行为有效,同时应当认定转让合同也有效；反之,则转让行为和转让合同均无效。最后,包括最高人民法院在内的主流观点认为未经批准的划拨建设用地使用权转让行为及合同,违反了法律、法规的强制性规定,因而无效。但笔者认为,此观点有待商榷。第三部分,完善我国建设用地使用权转让制度的思考。我国现行法律法规对于建设用地使用权转让虽然有一定的限制性规定,但是很多规定并不明确具体,且仅限于在一般性的行政管理规范层面,对于转让的法律效力并无明确界定。笔者认为,债权形式主义的物权变动原则应在建设用地使用权转让中具体体现,《城市房地产管理法》应当明确体现物权变动规则,允许双方当事人签订转让合同且合同应当有效,而只是限制物权变动的不动产登记行为。另外,我国市场经济条件下应当允许市场主体通过合法的交易行为谋取利益,不应对建设用地使用权转让限制开发投资条件。最后,我国相关法律对于建设用地使用权的转让已采取了必要的监管措施,“公开挂牌转让”并不能真正起到规范市场和交易的作用,从某种角度来说反而还导致了交易的复杂性和无序化。因此,对于建设用地使用权的转让应当允许自由交易,政府不应过多干预。
【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：D923.2;D922.181

【参考文献】