泰安城区基准地价时空演变研究

发布时间：2020-08-26 04:22

【摘要】：随着社会经济的不断发展,城市地产市场交易日益活跃,地价水平在时间和空间上都发生变化。政府需随时掌握土地市场中的地价变化情况,以便制定出灵活的地价政策,确保国家土地资产的保值增值、房地产市场稳定发展及城市土地资源优化配置。因此,研究城市基准地价水平的时空演变规律,可为政府调控土地市场、优化城市土地资源配置提供决策参考。本文以泰安市城区为研究区域,采用实地调查、统计分析、定性分析、定量分析等方法,对1992-2007年泰安城区基准地价时空演变规律进行了深入、系统地研究。主要研究内容及结果如下: (1)泰安城区基准地价空间变化:以2004-2007年泰安城区内不同样点地价数据进行分析,在修正的基础上得到2007年基准地价。2007年泰安城区基准地价范围包括城市市区、高新技术产业开发区、青春创业开发区和石膏工业园四个部分,面积约271平方公里。采用多因素综合评价法,对商业、住宅、公共建筑和公用设施、工业四类用地分别定级,并分别划分7个、6个、6个和5个级别,地价水平在225-1950元/平方米之间。由于受北部泰山山体地势的吸引,在总体上形成以市中心为U型的等级分布,由市中心向四周土地级别逐渐降低。泰安市城区基准地价空间分布格局受北部泰山山体地势的吸引,基本上是以市中心为U型向东、向西、向南三个方向非均衡变化。从2004年到2007年,泰安城区土地级别的重心有向西、向东转移的现象,特别是近期向南发展的趋势更加明显,体现了城市市区东、西、南部近几年交通和基础设施的改善。商业、住宅、工业、公建用地四种用地在空间格局演变上体现差异性,同一空间大多有等级升高现象。引起各类土地级别调整、基准地价升高的主要原因是商服繁华程度、交通条件、公共设施、环境质量、城市规划影响度、景观资源等因素的变化。 (2)泰安城区基准地价时序动态变化。1992-2007年泰安城区进行了4次基准地价评估,评估地价范围由中心城区调整为城市市区及各开发区,面积由19.83平方公里扩大271平方公里,面积扩大12.67倍。1992年和1999年土地级别共分为5级,2004年和2007年分别调整为6级和7级,土地级别数量增加。商业、住宅、工业、公建用地基准地价总体呈增长态势,各类用地涨幅不等,其中住宅用地涨幅最大。根据四轮的(1992年、1999年、2004年、2007年)基准地价,在综合分析基准地价时序变化的基础上,计算出包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数在内的基准地价内部结构比率关系,并对计算结果进行比较,总结出比率变动的一般规律。总的来说,各类用地基准地价在普遍升高的同时,同一地类不同时期、不同级别之间,不同地类不同时期、同等级别之间地价增幅也存在差异。引起基准地价变化的主要原因是经济发展水平、城市区位、城市规划、土地的供给状况四个宏观方面原因。不同时期各因素对城区地价的影响不尽相同。本文通过对泰安市城区基准地价时空演变研究,得出了泰安城区基准地价空间变化特征、时序动态变化规律,并分析变化原因。研究结果对泰安市制定有关地价调控政策、宏观调整土地市场有指导意义。
【学位授予单位】：山东农业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F301.2
【图文】：

泰安市,地理位置

3 研究区域概况及数据来源3.1 地理位置泰安市位于山东省中部，地处东经 116°20′～117°59′、北纬 35°38′～36°28′之间。北以泰山与济南市为界，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。东西长约 176.6 公里，南北宽约 93.5 公里，面积 7762 平方公里，占全省面积的 6.2%。其中，泰山区 337 平方公里，岱岳区 1750 平方公里，新泰市 1933 平方公里，肥城市 1277 平方公里，宁阳县 1125 平方公里，东平县 1340 平方公里。泰安市城市市区为市政府驻地，位于泰山南麓，北距省会济南 66.8公里，南至孔子故里曲阜 74.6 公里，处于山东省“一水、一山、一圣人”旅游热线的中间。泰安市城市市区建成区面积 59 平方公里，城区居住人口 60 万人。泰安市区位条件比较优越，处于华北与华东、沿海与内陆、鲁中山地与黄淮海大平原等不同地域的结合部，战略地位重要，发展机遇较多。

剖面图,楼盘,剖面图,样点

测算出工业用地的大体水平。此外，也可以根据工业用地的转让或出租的市场价格运用市场比较法来测算工业用地的地价。依据收集到的工业用地样点资料，用上述公式经过测算得到样点地价。样点测算的整个过程由计算机自动完成。由于工业样点中出让、转让的资料较少，主要是通过成本逼近法进行测算的。充分利用了 2004-2007 年土地招拍挂资料，泰安市土地招拍挂样点一览表见表 4-2。

泰安城区,商业用地

4.2 2007 年泰安城区基准地价空间分布格局泰安市新一轮城市规划将泰安市区划为中心区和南部新城两部分。中心区范围为泰山与京沪高速公路之间、104 国道以东、泰安至山口规划路以西区域，还包括京沪高速公路以西的天平组团；南部新城范围为京沪高速公路以南、104 国道两侧地段内的区域，包括高新区组团和龙泉湖组团。中心区是地方工业、传统商业、行政、金融、商业和贸易区。南部新城区是高新技术工业区。因此，2007 年泰安市城区实行分类定级估价，分为商业、住宅、公共建筑和公用设施、工业四类用地。4.2.1 商业用地基准地价空间分布格局考虑商服程度、交通条件、人口状况、环境条件、公共设施和发展潜力等因素，泰安城区商业用地共分为七级（图 4-1），平均基准地价在 225－1950 元/m2之间。

【参考文献】