房地产分别抵押制度论

发布时间：2020-08-28 09:17

　　《中华人民共和国物权法》第182条规定的房与地的“一并抵押”系指共同抵押关系,在房屋与土地单独抵押时仍形成法律拟制的共同抵押关系。但在房与地分别抵押给不同的抵押权人时,形成重复抵押关系,这两种抵押权都应有效,并且按照抵押登记的时间顺序将房屋与土地整体折价、拍卖或变卖,所得价款进行受偿。而解决我国房屋与土地分别抵押现象的根本途径是建立统一的不动产登记制度。本文通过以下四个方面对这些内容进行讨论: 第一章主要说明房地产分别抵押及其效力的学理分析,从房屋与土地的概念入手,分析不动产物权的基本原则、与房地产抵押有关的特殊规则、土地使用权与房屋所有权的关系及其抵押的形式,为下文论述奠定基础。第二章是比较研究,主要是分析国外和我国房地产抵押立法例的演变及其评析。国外立法例的演变主要包括土地与建筑物的一并抵押及其土地与建筑物的分离抵押两个模式。以罗马法为代表的土地所有权吸收建筑物所有权的模式,德国法遵循了罗马法这一原则,否认建筑物的独立性,认为建筑物是土地所有权的组成部分,因此对土地的抵押中就包含了对地上建筑物的抵押。法国也深受罗马法的影响,在土地所有权与建筑物的关系上,采取的也是土地吸收建筑物的原则。以日本和我国台湾的土地与建筑物分离抵押的立法模式,在日本法中,土地所有权、地上权和建筑物的所有权属于各自独立的权利,均可以进行抵押,在单独拍卖土地时,房屋所有权人同时取得法定地上权,这种土地与建筑物完全分离的体例,对土地利用者的利益给予了更多、更灵活的保护。我国台湾地区进一步扩张了法定地上权的适用范围。我国立法例的演变,试通过列举与房地抵押有关的规划,肯定房地一体化规则。第三章是对我国物权法第182条的分析。首先,对“视为一并抵押”的法律性质进行分析;其次,揭示房、地分别抵押的法律效果;再次,对房地的分别抵押进行制度方面的完善,即完善登记制度,并制订统一的登记法;最后分析几种特殊房地产的抵押方式,如房地产抵押后土地上新增房屋的抵押问题、划拨土地使用权的抵押问题、建筑物区分所有权的房地产的抵押问题等。最后是结论部分。肯定我国形成土地使用权与房屋所有权共同抵押为原则,并总结对土地使用权与房屋所有权的分别抵押,形成分别的共同抵押关系,结合我国现行登记制度所存在的问题,建议建立统一的不动产登记制度。
【学位单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2010
【中图分类】：D923.2

【参考文献】