基于EVA的房地产上市公司内在价值评估研究

发布时间：2020-09-03 08:07

　　伴随着中国经济的快速发展和国内生产总值的高速增长,房地产行业取得了突飞猛进的发展,带动基础建材行业、水利行业等众多行业联动发展,逐渐成为我国国民经济支柱性产业。目前我国房地产行业逐渐出现万科、保利、恒大等优秀企业引领行业的进一步发展,但龙头企业数量不多,房地产市场还不够成熟稳定。一方面在于,房产价格受宏观政策调控以及投资者心理预期共同影响,房地产行业投资中仍存在大量投机行为。另一方面在于,房地产开发与投资资金需求量大,近年来在国家宏观调控政策的不断高压下,房地产开发企业面临着资金链断裂、现金流量不足的风险。同时,伴随着房地产行业的迅速发展,房地产企业间的并购重组现象不断出现。这些因素均在一定程度上影响房地产价格的波动,使得房地产开发企业的价值偏离其真实价值,不利于广大投资者以及企业间的并购重组决策。因此,如何科学、合理、准确地评估房地产企业的内在价值,从而为广大投资者的投资决策提供建议,为房地产市场中企业间的兼并收购行为提供科学合理的价值参考意见,已成为当今价值研究的新热点。近年来,受国家宏观调控政策的影响,银行不断收缩银根,使得房地产企业资金来源中自有资金比重不断提升,股权资本成本随之上涨,对房地产企业内在价值的影响加深,可见价值评估过程中对股权资本成本加以考虑显然是非常有必要的。然而,在评价房地产企业内在价值时,传统财务指标只考虑了债务资本成本,忽略了股权资本成本对企业价值的影响,使得评估结果无法真实地反映出房地产企业的经营业绩和公司创造股东价值的能力。股东价值最大化是财务管理的目标乃至公司的最终目标,传统财务指标则无法满足反映公司管理层为股东创造的财富价值这一要求。在此背景下,本文对EVA价值评估方法进行研究,该方法不仅考虑了债务资本成本,还考虑了权益资本成本对企业价值的影响,能真正反映企业创造股东财富和实现价值增值的能力。相对于其他传统价值评估方法,EVA价值评估模型能剔除部分会计失真的影响,反映企业真实经营业绩；考虑了权益资本成本对企业价值的影响；避免管理层短期倾向,注重企业长期可持续发展；便于比较不同规模企业的经营业绩,体现公平性。因此,应用EVA价值评估方法对房地产企业进行评估是一个有益的探索,对房地产企业的长远发展,乃至企业的并购重组及经营管理都有很深的影响,具有理论和现实意义。本文研究方法是：本文采用基本理论与案例分析相结合、定性与定量分析相结合的研究方法。通过基本理论分析,加深对经济增加值(EVA)理论层次的理解以及把握其本质；通过对万科的案例分析,有助于在实践运用中提高对经济增加值(EVA)理论的研究价值。本文研究内容为：第一章导论。对本文的研究背景、选题目的及意义、国内外学者的相关文献研究、研究内容和方法进行阐述。第二章基本理论概述及模型建立。首先,阐述EVA的内涵以及基于EVA的企业价值评估理论；然后,结合经济增加值的基本原理以及房地产企业的特征,选取相关调整项目进行重点说明和介绍；接着,根据经济增加值的计算公式,先后具体阐述了调整后的税后经营净利润、调整后的资本总额以及加权平均资本成本的计算方法；最后,基于经济增加值基本原理和假设条件,建立EVA价值评估模型并进行优势分析。第三章案例分析。首先,对选取的具有典型代表的房地产企业——万科企业股份有限公司进行基本情况简介；然后,进行万科财务分析,具体包括偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析以及发展能力分析,总体评价万科过去以及目前的发展状况；接着,根据第二章阐述的经济增加值计算方法先后核算万科的税后经营净利润、资本总额以及加权平均资本成本,得出万科历史的经济增加值；最后,结合对万科的财务分析以及历史发展情况,预测未来经济增加值,计算万科的企业价值。第四章结论。首先,比较万科企业价值评估结果与公司评估基准日的股票价格,得出评估基准日市场低估了万科企业价值的结论并分析原因；然后,通过案例分析提出管理层关于如何提高EVA增长的持续性以及提高企业价值的启示；最后,分析EVA价值评估模型应用时的不足之处。通过理论分析和案例应用,本文针对企业的价值创造能力的可持续性方面提出一些参考意见： (1)提高战略管理能力。为了实现经济增加值的可持续增长,公司应坚持和城市同步发展策略,聚焦主流市场；管理层在制定发展战略前应综合考虑内外部环境,战略执行中坚持控制、评价和反馈；注重增强产品竞争力,提升营运效率,实现经营业绩和经济增加值的可持续增长。(2)健全管理层绩效考核评价体系。建立以EVA为基础的绩效评价体系,从股东角度出发,以股东财富增值为目标导向,可有效防止管理层对股东利益的背离。(3)从利润管理到价值管理的转变。EVA价值指标体系是一个以价值增值为目标导向的管理模式,企业应该进一步强化价值管理理念,关注价值关键驱动因素,实现从利润管理向价值管理的转变,全面提升EVA价值管理水平。通过理论分析和案例应用,本文提出运用中存在的问题,为完善EVA价值评估理论和EVA价值评估模型提供重要的参考建议。存在问题包括： (1)准确计算EVA存在困难。其一,项目调整的复杂性增加了经济增加值计算的困难；其二,国内盈余管理对财务信息真实性的不利影响,以及通用会计准则要求与资产评估基本原则要求的不一致性,都将影响EVA价值评估结果的正确性。(2)预测未来EVA具有主观性。企业未来各财务报表项目增长率和未来EVA的预测,在国家经济发展态势无明显规律可循的情况下,其确定的结果主观性成分较大,可信度难以保证。(3)选取折现率的标准不统一。实践过程中,通常采用历史加权平均资本成本作为折现率,这样虽然简便了运算过程,但回避了折现率的精确测算问题。(4)EVA价值评估体系未考虑非财务指标。经济增加值是根据企业披露的财务信息计算的财务指标,它无法反映非财务信息等,这就容易导致评估结果与实际发展趋势不一致,使得评估结果现实意义不大。综上所述,本文通过对经济增加值(EVA)相关基本理论的介绍,建立EVA价值评估模型并将模型应用于万科企业股份有限公司,旨在通过理论介绍以及案例分析,为广大投资者投资决策、企业间并购重组决策以及管理人员提高企业价值创造能力方面提供意见。同时,通过理论分析和案例应用,本文提出运用中存在的问题,为以后完善EVA价值评估理论和EVA价值评估模型提供重要的参考建议。
【学位单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2014
【中图分类】：F832.51;F299.233.42;F224
【部分图文】：

地产,财务报告,倍数,中数

3.基于EVA价值评估模型的万科企业价值倍的息税前利润作为安全保障，可反映企业债务政策的风险大小。如示，与保利地产相比，2008年至2010年万科的利息保障倍数显著较万科长期偿债能力相比保利地产较差。2011年以及2012年，万科利数指标超过保利地产，偿付利息的保障程度提高。

【参考文献】