基于成本法的房地产评估案例研究

发布时间：2020-09-27 07:56

　　伴随中国国民经济的发展和房地产业的兴起,房地产评估的重要性日期凸显。房地产价格在房地产市场中起杠杆作用,房价高低不但关乎民生,更是经济发展的晴雨表,由此可见,合理评估房地产价格重要的现实意义。由于行业起步晚,且一直属于政府监控,我国早期的房地产评估行业具有强烈的行政色彩,应用范围较窄。近年来,随着市场经济的发展,改革体制的深化,房地产开发、经营、交易活动日趋多样化,房地产市场与资本市场结合也越来越紧密,房地产评估也逐渐拓宽和多元化。市场法、成本法、收益法、基准地价法、假设开发法等国外先进的评估方法和理论逐渐引入并应用到评估实务中,其中,成本法是资产评估中三大方法之一,也是房地产评估中最常应用的方法。在评估实务中,成本法通常应用到工业地产、新开发土地、公共建筑等市场可选取交易案例较少的评估对象中。房地产评估对象的价值通常等于其重置价格乘以成新率,其中重置价格可以通过查询相关资料获得较为客观的数据,而成新率的确定往往是评估中的重点和难题。在评估实务中,通过评估人选现场勘查后进行打分,并依据其已使用年限和总使用年限综合判定。根据经验和主观判断的结果具有一定偏差,而根据年限直线折旧法确定建筑物贬值额也不符合建筑物非线性的贬值规律。为解决这个问题,本文在回顾中外房地产评估发展史的基础上,介绍了成本法的基本含义及相关理论,然后聚焦成本法的成新率问题,重点探讨如何引用数学建模将成新率这个定性问题定量化：首先通过专家打分法、层次分析法测算出成新率中房屋结构、装修、设备三大因素的权重和重要性排序,再通过模糊分析法测算出其成新率。为了论证方法的可行性,本文通过一个经典的工业地产评估案例进行分析,对比其传统方法和数学建模方法评估结果的差异,并讨论各方法的优缺点及提出相应的建议。本文共分为六章。第一章绪论。主要论述论文的研究背景,介绍了房地产对于国民经济的重要性以及房地产评估在房地产行业中日益凸显的作用。其中重点介绍了房地产评估在我国的发展历史,并对本文中探讨的成本法作了基本的简介,提出了本文的撰写思路、意义、方法。最后归纳了本文的创新与不足。第二章文献综述。本章首先阐述了英美房地产评估发展历史以及评估方法的使用和比较,并对其在成本法的应用上作了简要介绍。然后,文章介绍了我国的房地产三大发展阶段,也回顾了国内学者对于围绕成本法问题分析。最后在借鉴英美先进评估理念的基础上,结合国内房地产评估现状,归纳了国内研究的成果与问题所在。第三章成本法房地产评估概述。本章首先对成本法的基本概念、适用对象、特征、计算公式作了基本介绍。然后对房地产价格构成因素,即土地取得成本、开发成本、土地增值收益、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润作了详细介绍,并针对成新率判定中非常重要的两个概念,即房地产贬值与建筑物的成新率计算进行论述。第四章层次分析法和模糊分析法概述。本章主要介绍了层次分析法和模糊分析法的概念、操作步骤,并针对成新率的问题进行初步的数学建模,探讨两种方法如何应用于房地产评估之中。第五章基于层次分析法和模糊综合评估法的案例分析。本章首先介绍了案例的基本情况,传统评估过程及评估结果以及选取案例的原因。然后应用两种数学方法进行修正评估,并探讨了评估结果的差异和原因。最后,通过案例分析提出层次分析法和模糊综合分析法在房地产评估应用中的适应性和优缺点以及使用建议。第六章结论与展望。对论文进行归纳总结,并对房地产评估中成本法未来发展进行了展望。
【学位单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2014
【中图分类】：F299.233.42
【文章目录】：
摘要
Abstract
目录
1. 绪论
    1.1 研究背景与意义
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意义
    1.2 研究内容及方法
        1.2.1 研究内容
        1.2.2 研究方法
    1.3 本文的创新及不足
        1.3.1 本文创新点
        1.3.2 本文不足
2. 文献综述
    2.1 国外研究发展状况
    2.2 国内研究发展状况
    2.3 文献评述
3. 成本法房地产评估概述
    3.1 房地产评估成本法概述
        3.1.1 成本法的含义
        3.1.2 成本法的理论依据
        3.1.3 成本法的特点
        3.1.4 成本法的适用范围
        3.1.5 成本法的计算公式
    3.2 房地产价格构成
        3.2.1 土地取得成本
        3.2.2 开发成本
        3.2.3 土地增值收益
        3.2.4 管理费用
        3.2.5 投资利息
        3.2.6 销售税费
        3.2.7 开发利润
    3.3 房地产的贬值
        3.3.1 房地产贬值的含义及分类
        3.3.2 房地产贬值估测的基本思路
        3.3.3 房地产贬值的测算
    3.4 建筑物的成新率计算
        3.4.1 成新率概念
        3.4.2 成新率的计算
        3.4.3 房屋新旧程度的判定
        3.4.4 成新率的结构
        3.4.5 成新率运用的问题
4. 层次分析法和模糊综合分析法概述
    4.1 层次分析法
        4.1.1 层次分析法的含义
        4.1.2 层次分析法的基本步骤
        4.1.3 层次分析法在成本法应用中的适应性分析
        4.1.4 层次分析法在成本法应用中的的优点
        4.1.5 层次分析法在成本法应用中的的缺点
        4.1.6 层次分析法在成本法应用中的的建议
    4.2 模糊综合评价法
        4.2.1 模糊综合评估法的含义
        4.2.2 构建成新率测算的模糊综合评价模型
        4.2.3 模糊综合评估法在成本法应用中的适应性分析
        4.2.4 模糊综合评估法在成本法应用中的优点
        4.2.5 模糊综合评估法在成本法应用中的缺点
        4.2.6 模糊综合评估法在成本法应用中的建议
5. 基于层次分析法和模糊综合评估法案例分析
    5.1 案例基本情况
    5.2 案例选取原因
    5.3 传统估价方法与过程
    5.4 案例分析
    5.5 基于层次分析法的成新率权重比例的确定
    5.6 基于模糊综合分析法的成新率的确定
    5.7 与现存方法评估结果差异分析
6. 结论与展望
参考文献
后记
致谢

【参考文献】