基于特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究
发布时间：2020-10-10 12:07
写字楼作为商业房地产的一个细分市场,为公司办公提供主要场所。由于可以把写字楼看成是一种生产资料,其租金不仅和企业的经营行为息息相关,还能在一定程度上反映城市的经济发展情况。影响写字楼租金的因素可以分为宏观和微观两类,本论文从微观角度出发,分析影响深圳写字楼租金的因素到底有哪些。 本论文首先通过文献回顾梳理了影响写字楼租金的建筑特征、配套设施、邻里环境和区位特征四大类24个变量,选取深圳市场上能获得数据的四类20个解释变量进入租金模型。采用特征模型,对深圳市114栋写字楼的要价租金均价进行回归分析。结果显示,半对数形式的租金方程拟合程度更好,20个解释变量中,有14个特征因素对写字楼租金有显著影响;其中,是否商业综合体、周边500m内街道数量及办公区总面积三个变量在先前的国内研究中没有用到过,并且被证明对写字楼租金有积极影响。之后对租金没有表现出显著影响的6个微观特征的原因进行了分析。研究认为,可以用写字楼市场发展程度不同来解释不同城市写字楼租金影响因素的差异。 本研究为不同城市研究区域写字楼租金微观影响因素提供了一定的参考,具有一定的研究意义和参考价值。
【学位单位】：哈尔滨工业大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.3;F224
【部分图文】：
线将在大运前全部开通，投资者对深圳经济发展形势充满信心，国家又对住宅进行一轮比一轮更严厉的宏观调控政策，都进一步掀起了写字楼的投资热情。在2008年金融危机期间，写字楼的供求量曾有明显回落，但很快又从较低的状整到快速上升。总体上来说，深圳写字楼的开发热点总是保持与整个城市的发展重心一致，市规划及基础设施建设为前提，随着深圳城市中心的西移而移动，保持着投资值增值的实力，为投资者所看好。.1.2 深圳写字楼市场现状.1.2.1 市场供给情况对写字楼项目而言，从购置土地到写字楼竣工，一般需要 3-5 年，这意味着楼完成投资指标有一定的滞后性，它对写字楼市场的影响需要 2-3 年才能表现。深圳市写字楼市场历年完成投资额情况如图 3-1 所示：除 2001 年稍有下跌外年间持续增长，说明 10 年间，深圳写字楼开与投资额持续增长，从 1998 年2.1 亿元增长到 2008 年的 26.12 亿元，深圳写字楼市场处于快速发展阶段。
哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文3.1.2.2 市场需求情况深圳市写字楼市场历年销售情况如图 3-2 所示。和写字楼投资情况类似，由于受外部环境影响大，深圳写字楼市场近十年间的写字楼销售量起伏很大，据官方统计数据，2008 年深圳写字楼销售量是 5.59 万平米，而 2009 年则一下飞跃到 43.万平米（图中未显示）。需要说明的是，从 2004 年华润大厦开始，深圳写字楼市场开始出现持有型物业，即只租不售，所以从 2004 年起，写字楼市场的实际吸纳量比统计年鉴中反映的数据大。虽然，从 2007 年起深圳市新建写字楼项目中持有型物业比例逐渐增高，但目前尚没有关于持有型物业的统计资料，这也可以成为以后研究的一个方向。
投 . 22%投 . 37%投 . 54%用. 78%用. 63%用. 46%0%20%40%60%80%2008年 2009年 2010年投 用数据来源：世联地产白图 3-3 写字楼购买客户置业目分析Fig. 3-3 The Purpose of Shenzhen Office Buyers.3 深圳写字楼租赁市场现状目前，深圳的写字楼租赁市场正迎来新一轮的持续发展期，最明显的表现价格增势明显，而空置率持续下降，具体分析如下。（1）需求稳定增长导致租金上涨、空置量下降
【参考文献】
本文编号：2835169
【学位单位】：哈尔滨工业大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.3;F224
【部分图文】：
线将在大运前全部开通，投资者对深圳经济发展形势充满信心，国家又对住宅进行一轮比一轮更严厉的宏观调控政策，都进一步掀起了写字楼的投资热情。在2008年金融危机期间，写字楼的供求量曾有明显回落，但很快又从较低的状整到快速上升。总体上来说，深圳写字楼的开发热点总是保持与整个城市的发展重心一致，市规划及基础设施建设为前提，随着深圳城市中心的西移而移动，保持着投资值增值的实力，为投资者所看好。.1.2 深圳写字楼市场现状.1.2.1 市场供给情况对写字楼项目而言，从购置土地到写字楼竣工，一般需要 3-5 年，这意味着楼完成投资指标有一定的滞后性，它对写字楼市场的影响需要 2-3 年才能表现。深圳市写字楼市场历年完成投资额情况如图 3-1 所示：除 2001 年稍有下跌外年间持续增长，说明 10 年间，深圳写字楼开与投资额持续增长，从 1998 年2.1 亿元增长到 2008 年的 26.12 亿元，深圳写字楼市场处于快速发展阶段。
哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文3.1.2.2 市场需求情况深圳市写字楼市场历年销售情况如图 3-2 所示。和写字楼投资情况类似，由于受外部环境影响大，深圳写字楼市场近十年间的写字楼销售量起伏很大，据官方统计数据，2008 年深圳写字楼销售量是 5.59 万平米，而 2009 年则一下飞跃到 43.万平米（图中未显示）。需要说明的是，从 2004 年华润大厦开始，深圳写字楼市场开始出现持有型物业，即只租不售，所以从 2004 年起，写字楼市场的实际吸纳量比统计年鉴中反映的数据大。虽然，从 2007 年起深圳市新建写字楼项目中持有型物业比例逐渐增高，但目前尚没有关于持有型物业的统计资料，这也可以成为以后研究的一个方向。
投 . 22%投 . 37%投 . 54%用. 78%用. 63%用. 46%0%20%40%60%80%2008年 2009年 2010年投 用数据来源：世联地产白图 3-3 写字楼购买客户置业目分析Fig. 3-3 The Purpose of Shenzhen Office Buyers.3 深圳写字楼租赁市场现状目前，深圳的写字楼租赁市场正迎来新一轮的持续发展期，最明显的表现价格增势明显，而空置率持续下降，具体分析如下。（1）需求稳定增长导致租金上涨、空置量下降
【参考文献】
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本文编号：2835169
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