1998年福利分房彻底结束后,我国的房地产市场真正走向了市场化发展道路。在住宅类房地产走向成熟的道路上,我国的商业地产也从以往的店铺、批发市场为主的商业业态转向了购物中心、SHOPPINGMALL、购物广场等大型规模成熟的商业业态方向发展。 然而在商业地产逐渐从规模上以及业态上走向成熟的过程中,出现了许多问题,其突出的表现在商业地产的开发商经营理念以及商业地产融资困境方面。目前国内商业地产经营理念存在偏差,在经营上以建完即售为主,这样的经营模式不利于保证商业经营所需具备的完整性,缺乏统一的商业规划,导致开发商一旦撤走,这些商业地产项目就会日渐萧条的现象。究其根本原因在于目前国内开发商普遍存在较大的融资困境。由于开发商业地产需要较雄厚的资金支持,我国房地产业自有资金比例过小,就商业地产而言,其对银行业金融机构的依赖程度达到70%—80%。以持有经营商业地产的模式,其回收期较长,国内开发商难以承受这样较长周期的资金压力。就导致了上述商业地产的经营模式产生。 解决商业地产经营模式上存在的问题,从根本上来说,就要从融资上来寻找解决途径。国际上商业地产经营的成功经验告诉我们,以持有并经营物业的权益型REITs,在其融资方面、经营模式方面都能很好的满足我国目前商业地产存在的问题。而目前我国的商业地产的盈利空间以及居民的投资意愿都能够很好地满足权益型REITs的发展要求。并且权益型REITs在盈利方面对开发商也很具有吸引力。可以说,我国已经具备了发展权益型商业地产REITs的现实基础条件。 权益型商业地产REITs究竟其为何物,目前虽然国内物业有打包做成REITs在海外上市的,但是在我国大陆境内目前尚无在内地上市的REITs,因此有必要对权益型商业地产REITs的一些必要要素做简单介绍。对于权益型商业地产REITs的理解,我们不能简单地把商业地产资产包看成是可以做成流动的资产证券化产品,那样就抹杀了资本市场在商业地产领域的强大力量。也不能仅仅把REITs看成是和股票一样可以领取分红,可以自由买卖的投资证券,那我们就忽视了作为实体的商业创造的价值。如何看待权益型商业地产REITs呢?本文对权益型商业地产REITs做的诠释就是“商业模式+金融模式”。在本文中,笔者借鉴权益型REITs发展较为成熟的美国,将通过重新开发创造收益的美国FRT、Kimco、MAC二大REITs,售后返租的Realty Income REITs,利用合资基金打造规模的Regency Centers REITs作为重点案例加以研究。得出权益型商业地产REITs要想获得成功,必须把好的商业模式与好的REITs金融模式相结合,打造出可持续扩张的增长路径,并通过规模效应创造溢价。其核心是通过商业模式提高商业地产回报率,通过金融模式打造规模效应,放大商业优势。从而实现权益型商业地产REITs稳定分红的目标,扩大其发展规模。 然而,如何能够实现权益型商业地产REITs所要求的创造稳定分红收益,实现其规模扩大成长。笔者从其收益来源分析,其收益来源包括有租金收入、资产增值、利息收入、资本利得以及股息和红利等。从其收益来源可以看出权益型商业地产REITs的投资领域不限于商业地产的经营收入,还可以投资于其他金融类资产。当然这一投资比例按照国际上REITs惯例要保持在一定比例之内。其次如何操作权益型商业地产REITs的投资,还要从风险因素考、虑,本文从其面临的主要风险,将其分类归纳,具体可分为系统风险和非系统风险,系统风险是指能够影响所有REITs的风险因素,包括周期风险、政治风险、通货膨胀风险、市场风险；其非系统风险是指仅仅由于某种特殊事件的发生而影响某个REITs收益的风险因素,包括有投资风险、财务风险、决策风险、流动性风险、道德风险等。 在分析过权益型商业地产REITs的经营模式、收益所得以及主要风险因素之后,我们在对其如何做投资操作方面有了较为明确的方向。对权益型商业地产REITs的投资管理策略方面,我们从资产管理策略、收购策略、融资策略三方面对其作了较为详细的阐述。资产管理策略通过积极的管理物业,组建可持续发展的商业业态,寻求获取最高的租金收入,利用合适的时机提升租金水平,提高租金的续约率,维持高质量租户基础,推动内部增长并与租户建立及维持紧密关系。收购策略的实施一方面依赖于自身的商业模式,另一方面收购策略还要对整个房地产经济的周期有个相对比较准确的分析,实施收购策略是在市场处于向下调整的尾部阶段或处于上升时期的头部阶段。再者就是对收购对象的估值方面,运用合理的估值方法,对物业的价值做相对准确的估价,才能保证收购的实施具有现实意义。融资策略方面,由于REITs收入的90%都要以分红的形式分配给投资者,所以其并没有多少资金可以用于实施收购策略,造成收购策略的实施必须借助于外部融资。因此实施融资策略就是要实现融资成本最低化,融资结构最优化。对其实施应根据公司不同时期的财务状况,合理调整融资结构,使得其符合稳健的财务政策要求。 在对权益型商业地产REITs实施风险控制方面,由于系统性风险难以回避,本文着重从非系统风险方面通过合理定位项目,分散组合投资,建立科学健全的投资决策体系,制定稳健的财务机制,完善REITs监督管理机制等方面对其作了详细的对策建议。 首先与投资风险对应的措施从合理定位项目和分散组合投资来做详细的应对之策。在合理定位方面,其关键取决于项目的定位是否符合社会的需求。为减少物业空置的风险,项目在定位方面,一方面要考虑商业位置的定位是否符合商家的发展要求,另一方面在商业业态的布局方面考虑是否符合消费者的消费需求,避免业态重合。这些分析采用从宏观到微观的角度进行了层次递进的阐述。就分散投资组合方面,由于权益型商业地产REITs不仅可以投资物业还可以投资其他金融产品,所以其分散的投资不仅可以与其他金融产品组合投资,还可以通过不同地区,不同类型商业地产项目来达到组建投资组合,分散投资风险的目的。 其次从人员素质、决策方法、决策管理体系三方面来如何规避决策风险,针对可能失控的环节作了对策建议。其中就决策管理体系,笔者就实习中所接触到的金融单位决策管理体系作为参考,提出了分层分级的决策管理体系。 再次就财务风险和流动性风险而言,笔者认为流动性风险的产生,在很大程度上是由投资风险和财务风险造成的,因此本文在对投资风险控制措施交代之后,着重从建立稳健的财务机制出发对财务风险和流动性风险做了对策建议。就财务风险的控制方面,首先优化财务结构,其次从现金流出、流入以及现金流控制方面建立现金流量战略,再次建立由内部监督和外部监督构成具有递进性和交互性的综合财务监督体系,最后建立以信息化为基础,对企业在经营管理活动中的潜在风险和财务危机进行实时监测、预测、报警、分析、评价、考核、规避、处理的财务预警管理体系,增强财务危机意识。经过一系列的财务控制措施建立稳健的财务机制。 最后从完善REITs监督管理机制入手针对可能发生的道德风险进行预防。就如何完善REITs监督管理机制,笔者从完善REITs信息披露制度,加强投资者对REITs管理人的监督约束以及健全激励机制三方面对其作了详细的阐述。 总之,本文的行文按照由浅入深,层层递进的思路对为何要研究权益型商业地产REITs,如何认识权益型商业地产REITs,以及如何操作权益型商业地产REITs做了阐述。并着重对权益型商业地产REITs投资的模式、投资的策略、投资的风险控制等方面对其进行了较为详细的研究。
【学位单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2010
【中图分类】：F293.3
【文章目录】：中文摘要
ABSTRACT
1. 绪论
1.1 研究问题的意义
1.2 本文研究的思路
1.3 本文使用的理论工具和研究方法
1.4 本文的创新及不足之处
2. 研究权益型商业地产REITS的原因
2.1 本文所述商业地产的范畴
2.2 国内商业地产发展的现状及问题
2.2.1 国内商业地产发展现状
2.2.2 商业地产存在的问题
2.3 权益型REITs可解决我国商业地产中存在的问题
2.3.1 商业地产问题的解决办法
2.3.2 权益型REITs
2.3.3 权益型REITs与商业地产的完美结合
3. 权益型商业地产REITS的特点及模式选择
3.1 权益型商业地产REITs的特点
3.1.1 "集合性"投资
3.1.2 流动性较强
3.1.3 专家经营管理
3.1.4 投资组合多元化
3.2 权益型商业地产REITs的模式选择
4. 权益型商业地产REITS的商业模式+金融模式
4.1 重新开发创造增值收益
4.1.1 FRT"3R"战略打造特色商 圈特色商业模式+稳健财务策略
4.1.2 Kimco:牵手大型零售商规模化运作 规模化经营+稳健金融模式
4.1.3 MAC:与奢侈品同步增长 高端品牌+较激进外部融资
4.1.4 小结
4.2 售后返租,对REITs金融特性的最佳诠释
4.2.1 Realty Income:多样化租户组合+低成本融资
4.2.2 小结
4.3 利用合资基金打造规模效应
4.3.1 REG:租户定制开发+合资基金融资
4.3.2 小结
5. 权益型商业地产REITS的收入与风险分析
5.1 权益型商业地产REITs的收入分析
5.1.1 租金收入
5.1.2 资产增值
5.1.3 利息收益
5.1.4 股息和红利
5.1.5 资本利得
5.2 权益型商业地产REITs的风险分析
5.2.1 系统性风险
5.2.2 非系统性风险
6. 权益型商业地产REITS的投资管理策略
6.1 资产管理策略
6.2 收购策略
6.3 融资策略
7. 权益型商业地产REITS的风险控制策略
7.1 合理定位项目
7.2 分散投资组合
7.2.1 REITs与其他金融资产分散化投资
7.2.2 多样化投资组合策略
7.3 建立科学的决策体系
7.4 建立稳健的财务机制
7.4.1 优化财务结构
7.4.2 保持合理的现金流量战略
7.4.3 建立财务监督体系
7.4.4 建立财务预警系统,增强财务危机管理意识
7.5 完善REITs监督管理机制
7.5.1 完善REITs信息披露制度
7.5.2 加强投资者对REITs管理人的监督约束机制
7.5.3 健全激励机制
参考文献
后记
致谢
在读期间科研成果目录
【共引文献】
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本文编号：
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