土地成本视角下的房地产成本与价格研究

发布时间：2020-11-02 08:53

　　 自上世纪九十年代我国推行住房制度改革以来，房地产业发展很快，为我国GDP的贡献功不可没。但在那些房地产商赚的金满钵银满盆的同时，不断上涨的房价使广大的普通工薪阶层和中低收入者，有的望房兴叹，有的沦为房奴。是地产高成本推高了房价还是地产商赚取了高额垄断利润？还是兼而有之？房价明码标价，房屋成本却神秘莫测。地产业内人士越是将其成本看做是商业机密，外界越是想见其庐山真面目。 本文针对当前我国房地产行业的现状以及存在的问题，从影响房地产价格的内部因素着手，重点分析土地成本因素，并与其他成本因素作简单对比，来分析房价上涨的主要原因。文章首先以成本及房地产相关理论为基础，对我国土地使用权制度分析开始，深入研究了我国土地使用权制度的演变。其次，在房地产成本与价格因素分析中，重点分析土地成本这一因素。在这一部分内容中，首先分析政府自卖自买的土地出让模式，然后深入研究房地产开发公司的真实土地成本、政府如何在土地转让中受益，以及我国《物权法》法下土地转让模式及其对房产价格的影响，并将土地成本与税费成本等其他因素进行了对比分析，得出的结论是：土地成本因素对房价影响最大，其次为税费成本，其他成本对房价变化影响较小。本文最后就如何规范我国的房地产行业提出了相应的建议，期望本研究成果能为国家调控提供一些参考，为房地产业健康发展建言献策。
【学位单位】：兰州商学院
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2013
【中图分类】：F299.233.4
【文章目录】：
摘要
Abstract
引言
    1.1 研究背景
    1.2 研究意义
    1.3 研究内容及思路
    1.4 本文的创新之处与不足
2 国内外相关研究
    2.1 房地产价格研究
        2.1.1 国外相关研究
        2.1.2 国内相关研究
    2.2 国内外研究成果的简要述评
3 我国土地使用制度改革的历史演变
    3.1 计划经济时期的土地使用制度
    3.2 市场经济条件下的土地使用制度
        3.2.1 向中外合资经营企业收取土地使用费
        3.2.2 对城市经营性土地实行使用权有权转让
        3.2.3 修改宪法，颁布《土地管理法》等法律法规
        3.2.4 规范土地市场加强宏观调控
        3.2.5 推行土地转让招拍挂
        3.2.6 现行土地制度对房价的影响及其后果
4 房地产成本与价格因素分析
    4.1 土地定价模式及演进
        4.1.1 政府自卖自买的土地出让模式价格组成
        4.1.2 政府主导下的房地产开发公司土地转让模式
        4.1.3 土地出让金模式
        4.1.4 《物权法》框架下的土地处分权导致了土地炒卖现象
    4.2 房地产成本项目与房屋价格构成分析
        4.2.1 土地成本分析
        4.2.2 税费成本分析
        4.2.3 开发商利润
        4.2.4 地产商的奢侈性消费和灰色支出与地产成本
    4.3 相关利益集团的利益链对房地产调控政策的影响
    4.4 地方政府利益对中央调控的稀释
    4.5 房地产价格主要构成案例分析
5 对我国房地产市场的思考
    5.1 房地产行业存在的现状
        5.1.1 房地产实际成为带血的支柱产业
        5.1.2 不断攀升的房价正在吞噬着老百姓的“中国梦”
        5.1.3 买房贵与高空置率同时并存
    5.2 房地产行业存在的问题
        5.2.1 商品房价格上涨仍处于失控状态
        5.2.2 房地产业使金融存在风险越来越大
        5.2.3 地产开发商和地方政府结成了利益共同体
        5.2.4 房地产业导致国民经济畸形发展
        5.2.5 房地产业的畸形发展埋下了社会动荡的隐患
    5.3 规范我国房地产市场的再思考
        5.3.1 建立公平合理的利益分配制度
        5.3.2 加大对土地转让的监督
        5.3.3 妥善解决低收入人群的住房
        5.3.4 打击和限制房地产交易的投机行为
        5.3.5 转变经济发展方式
        5.3.6 打击与房地产相关利益的寻租行为
参考文献
后记

【参考文献】

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本文编号：2866826