我国城市经济差异对房价收入比影响研究

发布时间：2017-04-11 19:06

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【摘要】：近年来,中国大部分城市房地产价格高涨,为了讨论房价高低、判别各地房地产市场是否存在“泡沫”,作为国际上衡量房价与居民收入是否匹配的一个重要指标,房价收入比进入了学者的讨论范围。房价收入比具有强烈的地域性,在各类城市之间存在着较大的差异,相应地,影响因素也不尽相同。研究各类城市房价收入比的成因,探寻不同的影响因素,不仅可以深化国民对我国房地产市场的理性认识,摆脱对房地产市场浮于表面的概念化看法,更重要的是为政府决策制定者提供准确科学决策的依据。从现实来说,也是对国家目前实行的“分类调控”和“双向调控”房地产政策的正确解读。本文在总结了国内外学者对房价收入比差异性及影响因素的研究成果及相关的理论依据基础上,通过深入探讨,发现我国房价收入比主要受社会、经济、政治和其他因素这四个方面因素影响。结合房价收入比的影响因素,并基于城市经济发展差异影响因素的视角,笔者提出影响我国城市收入比的五个维度,包括了劳动力水平、固定资产投资规模、产业结构、经济外向型程度以及城市化水平。以这5个维度为切入点,把我国35个大中城市作为研究对象,分成3个类别,通过理论与实证、定性与定量相结合的方法,进行构建模型、技术测算、验证因素、实证分析等计算,论证了经济发展程度不同城市房价收入比影响因素之间的关系与分异。得出了如下结论:一是城市经济差异影响因素对我国三个类别城市的房价收入比均产生显著影响。总体来看,选取的五个指标对我国35个大中城市房价收入比皆存在显著的影响,且实证结果显示五个指标对我国35个大中城市房价收入比的影响明显各有不同。一类城市房价收入比主要受就业人口比重、工业化程度、对外贸易水平、城市化水平的影响;二类城市房价收入比主要受就业人口比重、投资强度、工业化进程和对外贸易水平影响;三类城市房价收入比主要受就业人口比重和城市化水平影响。二是城市经济差异影响因素对我国不同类别城市的房价收入比产生的影响不尽相同。本文通过修正计算后得出各城市房价收入比数值高度分化。若尝试用同样的房价收入比标准来制定全国性普遍适用的政策,会产生不少矛盾和困难。要参照我国各类城市的社会经济发展差异,剖析不同城市房价收入比的关键影响因素,再得出具体结论和对策。三是城市经济差异影响因素在不同时期对同一城市的房价收入比产生的影响差异明显。研究结论表明,不仅是各个类别城市,而且是对同一个城市的不同发展时期,其造成房价收入比产生差异的原因各有差异。结合上述分析结论,针对性地提出相关建议:对一类城市主要实行控制城市规模及加快住房保障的对策;对二类城市主要实施改善劳动力生产效率和加快工业化进程的政策;对三类城市主要实行积极推进的城市化及房地产政策。由于房价、居民可支配收入和购房动机等影响因素极其复杂,对不同城市房价收入比的判断并不能靠单方面因素就可以做出定夺。运用一个说明经济问题的指标时不能断章取义,需充分了解并验证理论,更要考虑到不同理论对于我国不同城市的针对性。
【关键词】：房价收入比 城市经济差异 房价收入比影响因素
【学位授予单位】：江西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要9-11
• Abstract11-13
• 1 绪论13-22
• 1.1 研究背景及意义13-15
• 1.1.1 研究背景13-14
• 1.1.2 研究意义14-15
• 1.2 文献综述15-18
• 1.2.1 国外研究15-17
• 1.2.2 国内研究17-18
• 1.3 研究方法与研究思路18-20
• 1.3.1 研究方法18
• 1.3.2 研究内容与结构18-20
• 1.3.3 研究技术路线20
• 1.4 研究特色与创新20-22
• 2 研究的相关理论分析22-34
• 2.1 理论依据22-26
• 2.1.1 房地产经济理论22-25
• 2.1.2 城市经济理论25
• 2.1.3 城市经济差异理论25-26
• 2.2 影响城市经济差异因素分析26-27
• 2.3 房价收入比的影响因素分析27-30
• 2.3.1 社会因素27-28
• 2.3.2 经济因素28-29
• 2.3.3 政治因素29
• 2.3.4 其他因素29-30
• 2.4 房价收入比与城市经济因素的关系30-31
• 2.4.1 房价收入比与区域间劳动力水平相关30-31
• 2.4.2 房价收入比与固定资产投资规模相关31
• 2.4.3 房价收入比与经济结构变化相关31
• 2.4.4 房价收入比与区域经济外向型程度相关31
• 2.4.5 房价收入比与城市化水平相关31
• 2.5 房价收入比的概念及测度31-32
• 2.5.1 房价收入比的概念31
• 2.5.2 房价收入比的测度31-32
• 2.6 本章小结32-34
• 3 我国大中城市房价收入比现状分析34-46
• 3.1 我国35个大中城市类别划分34-36
• 3.2 房价收入比测算公式及指标的选取说明36-37
• 3.3 我国35个不同类别城市房价收入比测算结果37-40
• 3.4 我国35个不同类别城市房价收入比差异比较分析40-45
• 3.4.1 各类别城市房价收入比差异的综合比较分析40-41
• 3.4.2 一类城市房价收入比分析41-43
• 3.4.3 二类城市房价收入比分析43-45
• 3.4.4 三类城市房价收入比分析45
• 3.5 本章小结45-46
• 4 基于城市经济差异的我国城市房价收入比影响因素实证分析46-60
• 4.1 模型构建46
• 4.2 差异因素指标度量46-48
• 4.3 样本选取与数据来源48-50
• 4.3.1 解释变量的描述性分析48-49
• 4.3.2 自变量的描述性分析49-50
• 4.4 计量模型50
• 4.5 模型形式检验50-52
• 4.5.1 确定效应模式50-51
• 4.5.2 确定模型形式51-52
• 4.6 回归结果与分析52-58
• 4.6.1 就业人.比重对房价收入比的影响53-54
• 4.6.2 投资强度对房价收入比的影响54-56
• 4.6.3 工业化进程对房价收入比的影响56-57
• 4.6.4 对外贸易水平对房价收入比的影响57
• 4.6.5 城市化水平对房价收入比的影响57-58
• 4.7 本章小结58-60
• 5 研究结论及政策建议60-64
• 5.1 研究结论60-61
• 5.2 政策建议61-64
• 6 研究不足与展望64-65
• 参考文献65-68
• 附录68-78
• 附录 1 2003-2014 年35个大中城市就业人口比重数据68-70
• 附录 2 2003-2014 年35个大中城市投资强度数据70-72
• 附录 3 2003-2014 年35个大中城市工业化程度数据72-74
• 附录 4 2003-2014 年35个大中城市对外贸易水平数据74-76
• 附录 5 2003-2014 年35个大中城市城市化水平数据76-78
• 致谢78-79

【参考文献】

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