中国房地产开发用地政府管制研究

发布时间：2021-02-20 17:16

　　摘要：房地产开发用地从其所有者——国家流转到使用者——房地产开发企业的过程,既是土地产权发生重大变化的过程,也是国家土地政策得以实现的过程。政府作为土地所有者,在产权流转过程中获得产权收益促进土地资源合理配置,同时作为公共管理者,通过房地产开发用地的管制实现土地社会需求及社会目标、维护正常有序的土地秩序。我国房地产开发用地市场在实践中处于城乡分割状态,政府管制行为失范,面对利益多元化的房地产开发用地市场主体,政府作为管制者应适应市场经济的基本规律,完善管制措施,采取有效手段促进房地产市场健康发展。本文将研究重点放在房地产开发用地的一级市场,从政府管制房地产开发用地的理论基础、政府管制机构、房地产开发企业市场准入和退出、房地产开发用地的取得和使用等方面对现行管制制度进行分析评价,针对实践中的问题提出完善政府管制的政策建议。此外,尽管政府对土地上下空间的管制还处于起步阶段,考虑到土地上下空间的资源价值和管制的前瞻性,因此本文将房地产开发用地上下空间政府管制作为特殊问题加以研究。论文首先从理论上分析政府对房地产开发用地进行管制的必要性和可能存在的弊端,提出管制目标应该是实质公平、社会效益和经... 

【文章来源】：北京交通大学北京市 211工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：233 页

【学位级别】：博士

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致谢
中文摘要
ABSTRACT
1 引言
    1.1 研究的背景
        1.1.1 城乡分割的房地产开发用地市场
        1.1.2 政府管制行为失范
        1.1.3 房地产开发用地市场主体权益多元化
        1.1.4 土地上下空间立体开发成为发展趋势
    1.2 相关研究综述
        1.2.1 政府管制基本理论
        1.2.2 土地政府管制
        1.2.3 房地产开发市场政府管制
        1.2.4 土地上下空间开发管制
        1.2.5 对研究现状的评价
    1.3 基本概念的界定
        1.3.1 房地产
        1.3.2 房地产开发
        1.3.3 房地产开发用地
        1.3.4 土地所有权和土地使用权
        1.3.5 空间权
        1.3.6 房地产开发企业
    1.4 论文研究的理论基础
        1.4.1 政府管制理论
        1.4.2 产权理论
        1.4.3 城市管治理论
    1.5 逻辑结构、内容与方法
        1.5.1 论文的逻辑结构和主要内容
        1.5.2 研究方法
        1.5.3 研究技术路线简图
2 房地产开发用地政府管制的理论分析和制度变迁
    2.1 房地产开发用地政府管制的必要性
    2.2 政府管制房地产开发用地的弊端
    2.3 房地产开发用地政府管制的价值目标
        2.3.1 实质公平
        2.3.2 社会效益
        2.3.3 经济自由与经济秩序的协调
    2.4 房地产开发用地政府管制制度变迁
3 房地产开发用地政府管制机构和管制效果评价
    3.1 现有房地产开发用地政府管制机构
    3.2 房地产开发用地管制机构利益冲突分析
        3.2.1 管制机构利益冲突的表现
        3.2.2 地方政府偏离中央政府管制目标的动因分析
        3.2.3 中央政府和地方政府的管制策略差异
    3.3 房地产开发用地政府管制效果评价
        3.3.1 政府管制造成社会成本增加
        3.3.2 房地产开发企业承担的管制成本
        3.3.3 管制成本收益分析
    3.4 提高房地产开发用地政府管制效率的建议
        3.4.1 削弱管制机构之间的博弈动机
        3.4.2 建立土地资产经营公司分隔管制机构职能
        3.4.3 形成规范化的土地政府管制效果评价体系
4 房地产开发企业市场准入和退市管制
    4.1 房地产开发企业的基本情况
    4.2 房地产开发企业市场准入
        4.2.1 房地产开发企业市场准入的基本内容
        4.2.2 外资房地产开发企业市场准入的管制
        4.2.3 国有房地产开发企业市场准入的管制
    4.3 房地产开发企业退市管制
        4.3.1 房地产开发企业退市管制的基本内容
        4.3.2 房地产开发企业土地收回的强制退市管制
    4.4 完善房地产开发企业市场准入和退出制度的政策建议
        4.4.1 提高市场准入门槛实行项目准入管制
        4.4.2 实施房地产开发企业动态资质管理
        4.4.3 房地产开发企业管制规则具体化
        4.4.4 加强房地产开发企业自律监督
5 房地产开发土地取得管制
    5.1 房地产开发用地取得管制措施
        5.1.1 房地产开发用地供应量管制
        5.1.2 房地产开发用地结构管制
        5.1.3 房地产开发用地取得方式管制
    5.2 房地产开发用地取得管制措施效果评价
        5.2.1 房地产开发用地取得数量失控
        5.2.2 房地产开发用地结构失衡
        5.2.3 房地产开发用地规划管制约束力弱
        5.2.4 房地产开发用地取得方式存在弊端
    5.3 完善房地产开发用地取得制度的政策建议
        5.3.1 完善房地产开发用地取得管制措施
        5.3.2 完善房地产开发用地取得方式
6 房地产开发土地使用管制
    6.1 房地产开发用地使用制度
        6.1.1 房地产开发用地拆迁体系
        6.1.2 城市房屋拆迁
        6.1.3 农村土地征收
    6.2 房地产开发用地使用中的产权冲突
        6.2.1 城市房屋拆迁中的产权冲突
        6.2.2 农村土地征收中的产权冲突
    6.3 房地产开发用地使用政府管制效果评价
        6.3.1 政府管制行为失范
        6.3.2 房地产开发用地使用利益分配失衡
    6.4 完善房地产开发用地使用制度的政策建议
        6.4.1 明确政府角色定位
        6.4.2 建立利益平衡机制
        6.4.3 建立土地使用管制公众参与制度
7 房地产开发用地上下空间开发管制
    7.1 房地产开发用地上下空间开发管制的基本情况
        7.1.1 土地上下空间开发的现状
        7.1.2 我国土地上下空间开发政府管制的基本制度
    7.2 土地上下空间开发对管制制度的影响
        7.2.1 土地上下空间开发中的产权冲突
        7.2.2 土地上下空间开发对房地产开发用地管制的挑战
    7.3 完善房地产开发用地上下空间开发政府管制的政策建议
        7.3.1 建立统一的土地上下空间管制机构
        7.3.2 明确管制目标和经营理念
        7.3.3 形成鼓励土地上下空间立体开发的机制
        7.3.4 明确土地上下空间的权利客体范围
        7.3.5 实行土地上下空间整合开发建设
        7.3.6 建立空间权利冲突解决机制
8 北京市房地产开发用地政府管制分析
    8.1 北京市房地产开发用地基本情况
        8.1.1 北京市土地基本情况
        8.1.2 北京市房地产开发企业基本情况
    8.2 北京市房地产开发用地管制的基本情况
        8.2.1 管制机构
        8.2.2 土地取得规模和结构的管制
        8.2.3 土地上下空间立体开发的管制
        8.2.4 北京市房地产开发用地政府管制的主要特点
    8.3 北京市房地产开发用地管制效果评价
        8.3.1 北京市不同区域房地产开发用地管制效果
        8.3.2 北京市房地产开发企业市场准入和退出管制效果
        8.3.3 北京市土地上下空间立体开发管制效果
    8.4 完善北京市房地产开发用地管制制度的政策建议
        8.4.1 明确房地产开发用地政府管制目标
        8.4.2 完善房地产开发主体市场准入和退出制度
        8.4.3 完善房地产开发用地取得管制
        8.4.4 完善房地产开发用地使用管制
        8.4.5 完善房地产开发用地上下空间开发管制
9 结论、主要创新点和需要进一步研究的问题
    9.1 基本结论
    9.2 主要创新点
    9.3 需要进一步研究的问题
参考文献
附录A
作者简历
学位论文数据集


【参考文献】：
期刊论文
[1]以保障性住房用地为先——高房价下北京市土地供应与储备的战略选择[J]. 张远索.  中国土地. 2009(07)
[2]浙江省土地财政问题实证研究[J]. 吴灿燕,陈多长.  财经论丛. 2009(03)
[3]城市拆迁中的维权博弈[J]. 彭小兵,张保帅.  城市问题. 2009(01)
[4]试析中央与地方在分税制问题上的博弈与改善[J]. 洪江.  广东行政学院学报. 2008(05)
[5]城市地下空间物品属性及权利结构[J]. 刘燕,刘安然,梁亚荣.  中国土地科学. 2007(05)
[6]城市地下空间规划综述[J]. 孙卫无.  建材与装饰(下旬刊). 2007(09)
[7]城市地下空间开发基金运作模式探讨[J]. 李峰,佘廉.  中华建设. 2007(07)
[8]充分开发利用地下空间 建设资源节约型和环境友好型城市[J]. 陈志龙.  江苏城市规划. 2007(07)
[9]区域经济发展与城市地下空间开发[J]. 白聚波,杨清莲,张国军.  石家庄经济学院学报. 2007(03)
[10]中国土地利用总体规划实施中主要问题及成因分析[J]. 孟晓晨,赵星烁.  中国土地科学. 2007(03)

博士论文
[1]中国土地使用管制法律制度研究[D]. 郜永昌.重庆大学 2007
[2]城市土地的政府管制研究[D]. 孟星.华东师范大学 2005
[3]政府权力与产权制度变迁[D]. 刘志国.复旦大学 2005
[4]土地用途管制制度研究[D]. 陈利根.南京农业大学 2000

硕士论文
[1]完善国有土地使用权出让制度的法律思考[D]. 周朝阳.南京师范大学 2007
[2]城市地下空间利用规划管理研究[D]. 朱立峰.华中农业大学 2002



本文编号：3043083