强制性规范对商品房预售合同的影响研究

发布时间：2021-03-18 22:27

　　商品房预售是商品房销售的方式之一,是开发商把正在建设的房屋预先出售给预购方,预购方交付定金或者购房款,并在将来某个日期得到预售房屋所有权的一种法律行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）、《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》有关商品房预售的规定属于强制性规定。开发商预售房屋的条件之一是取得商品房预售许可证,开发商在未取得预售许可证的情况下预售房屋并与预购人签订预售合同,根据商品房预售的强制性规定,应认定此类合同为无效合同。笔者认为,认定无预售许可证的预售合同无效不仅利用了这种强制性规范对合同自由的干预,更严重的是损害了预购人的切身利益,这种无效合同更成了开发商逃避责任惯用的伎俩,并且《解释》中关于对开发商的惩罚性赔偿的规定,在理论上值得质疑,在操作上存有难度。不能简单地认定这种预售合同为无效合同,而是立法应规定此类合同为一种可变更、可撤销合同,赋予预购人选择的权利,预购人可以根据自身利益的考虑肯定合同的效力,或者行使撤销权,将合同归于无效。这种做法有效保护了预购人的利益,更重要的是体现了《合同法》彰显自由、保障交易的价... 

【文章来源】：河南大学河南省

【文章页数】：53 页

【学位级别】：硕士

【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
引言
一、商品房预售合同之相关理论阐述
    （一） 商品房预售制度的概念与特征
        1. 商品房预售制度的概念
        2. 商品房预售制度的特征
    （二） 商品房预售制度的存废之争
        1. 意见的分歧
        2. 商品房预售制度存在的价值
    （三） 商品房预售合同与相近合同性质之差异
        1. 与加工承揽合同之差异
        2. 与预约合同之差异
        3. 与分期付款买卖合同之差异
        4. 与期货买卖合同之差异
        5. 与附期限买卖合同之差异
二、违反强制性规范的合同效力之立法梳理
    （一） 强制性规范的基本内容
        1. 强制性规范的含义
        2. 强制性规范的分类
        3. 商品房预售强制性规范之定位
    （二） 国外和我国台湾地区相关立法之规定
    （三） 我国相关立法之规定
        1. 强制性规定的立法演变
        2. 《合同法》司法解释二之价值分析
三、商品房预售强制性规范对预售合同的效力分析
    （一） 商品房预售许可证在认定合同效力中之作用
    （二） 强制性规范合同效力判定之基准
        1.合同自由
        2.合同效益
        3. 公平正义
    （三） 商品房预售合同效力理论之争
        1. 预售合同无效
        2. 有条件的交付有效
        3. 笔者的看法
    （四） 商品房预售强制性规范之司法适用
四、商品房预售强制性规范合同效力之新构建
    （一） 商品房预售强制性规范合同效力规定之合理性追问
        1. 制裁违法行为与判定合同效力混为一谈
        2. 预购人利益补救之规定缺乏操作性
    （二） 立法中赋予预购人相应的撤销权
        1.合同无效与可撤销区分的意义
        2. 无效制度之法律后果
        3. 预购人撤销权设置之效果
结语
参考文献
后记



本文编号：3089032