论租赁房屋的“适住性”

发布时间：2017-04-17 07:19

  本文关键词：论租赁房屋的“适住性”，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着我国城市化进程的推进,人们对房屋的需求日益增强,带来了房地产市场的快速发展和我国房屋租赁市场的繁荣,与此同时也带来了很多新的问题,其中以改变房屋自身结构,使得承租人居住环境恶劣、存在重大安全隐患的“群租”的行为最为严重。2006年,上海市第一中级人民法院依法对“群租”引发的权利义务纠纷做出终审判决,对这种租赁形式在法律性质上进行了违法性确认,从司法实务的角度对承租人应当享有的房屋“适住性”权利进行了确立和保障。就我国目前房屋租赁市场现状而言,出租人占据着主动地位,承租人对住房的“适住性”没有话语权,该案作为我国“群租第一案”是首次将公众的视野聚焦在了承租人住房“适住性”的问题上,使得这一问题得到了广泛的关注和讨论,也为本文的写作提供了思路。“群租”对承租人而言是迫不得已,对出租人而言是市场需求,有利可图。“群租”不仅对租赁双方,而且对社会对他人产生的负面影响不可忽视。“群租”现象背后实质隐含着房屋“适住性”问题。文章通过对房屋“适住性”研究阐述出租人的“适住性”担保义务,进而完善我国房屋租赁制度,以期达到规范我国房屋租赁市场的目的。本文的研究内容主要包括以下五个方面：第一部分以上海“群租第一案”为案例基础,指出“群租”背后的实质问题就是房屋“适住性”,并以此为切入点,阐述和明确房屋“适住性”的概念、研究范围,充分认识和理解其理论及现实意义。第二部分从比较法的角度出发,基于两大法系法律制度和法律理论的不同,分别介绍有关房屋“适住性”的法律制度和理论基础,主要包括英美法系的“可居住性”默示担保责任和大陆法系的物的瑕疵担保责任。通过对域外制度的介绍,对房屋“适住性”制度的产生和发展有系统性的认识,在借鉴和吸收域外优秀制度的同时,通过对我国房屋“适住性”问题的思考,在切实考虑我国独特的国情的基础上,建立真正适合我国的房屋租赁法律制度。第三部分房屋“适住性”是实现公民住房权的基础,同时公民住房权的确立反过来会促进房屋“适住性”的实现。该部分详细介绍了房屋“适住性”的理论基础和价值,从住房权的权利属性角度对房屋“适住性”进行解读,同时通过论证房屋“适住性”对规范房屋租赁市场的独特价值,为下文提出对策提供思路。第四部分该部分分别以安全、环境、可负担三个因素为基本标准,对房屋“适住性”的标准进行界定和明确,并就房屋“适住性”对房屋租赁关系双方当事人所赋予的权利和义务展开探讨,对出租人和承租人双方的权利义务进行明确。第五部分通过总结和回顾我国房屋租赁相关立法的现状,结合住房“适住性”的理论论述,对我国房屋租赁市场中关于住房“适住性”的相关规定提出立法建议和意见,进一步明确相关职责和责任,促进我国房屋租赁制度的健全和完善。
【关键词】：房屋租赁 出租人 承租人 适住性 住房权
【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D922.29;D923
【目录】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-9
• 一、“群租”背后的房屋“适住性”问题9-14
• (一) 上海“群租”第一案9-10
• 1. 案情简介及评析9-10
• 2. 房屋“适住性”问题的提出10
• (二) 房屋“适住性”的概念和意义10-14
• 1. 房屋“适住性”的概念及研究范围10-11
• 2. 房屋“适住性”的理论及现实意义11-14
• 二、两大法系房屋“适住性”的理论介绍14-24
• (一) 英美法系房屋租赁的“适住性”担保责任：以美国为例14-19
• 1. 英美法系房屋租赁的“适住性”担保责任的产生与发展14-16
• 2. 英美法系房屋租赁的“适住性”担保责任的理论基础16-19
• (二) 大陆法系房屋租赁的“适住性”瑕疵担保：以德国为例19-24
• 1. 大陆法系房屋租赁的瑕疵担保的产生与发展19-21
• 2. 大陆法系房屋租赁中的“适住性”瑕疵担保的理论基础21-24
• 三、房屋“适住性”理论基础与价值分析24-30
• (一) 房屋“适住性”是对基本人权的保障24-25
• 1. 相关人权宣言中对房屋“适住性”的宣告24-25
• (二) 房屋“适住性”是住房权实现的基础25-28
• 1. 住房权的基本概念和主要内容25-28
• 2. 房屋“适住性”保障住房权的实现28
• (三) 房屋“适住性”是规范房屋租赁市场的重要途径28-30
• 1. 房屋“适住性”是实现房屋租赁关系的重要前提28
• 2. 房屋“适住性”是平衡租赁双方利益的重要手段28-30
• 四、租赁房屋“适住性”的标准界定与适用30-35
• (一) 房屋“适住性”的标准界定30-32
• 1. 安全因素30
• 2. 环境因素30-31
• 3. 可负担性因素31-32
• (二) 租赁房屋“适住性”标准的适用32-35
• 1. 出租人的担保义务32-33
• 2. 承租人的限度义务33
• 3. 法律强制性规定的适用33-35
• 五、房屋“适住性”制度的完善路径35-40
• (一) 我国房屋“适住性”的立法现状及存在的问题35-36
• 1. 我国的立法现状35-36
• 2. 存在的问题36
• (二) 完善我国房屋“适住性”的路径36-40
• 1. 建立以承租人为中心的租赁法律制度36
• 2. 加快制定《住房法》及“适住性”相关法律36-38
• 3. 行政机关加强对房屋租赁市场的监管38
• 4. 完善法律责任追究机制38-40
• 结语40-41
• 参考文献41-45
• 致谢45-46

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本文编号：312719