商品房预售法律制度研究

发布时间：2017-04-23 22:01

  本文关键词：商品房预售法律制度研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】： 商品房预售,通常被称为“期房买卖”,“楼花买卖”,其关键在于买卖双方在订立商品房买卖合同时,商品房尚未竣工,客观上房屋并不存在,在实践中也存在着许多问题。我国商品房预售是否成为一种制度,理论界至今没有达成统一,但依据著名学者论述,把现今我国的商品房预售作为一种制度,因此笔者认为具有一定的权威性,所以本文将我国的商品房预售作为一种制度研究。 本文采取分析比较方法、实证列举方法、引经据典方法,对商品房预售法律制度展开研究。本文共分七章。 第一章,界定了预售的概念、条件、沿革、现状,预售制度存在与废除的争论,最后得出预售制度在当今中国社会存在着积极意义。笔者肯定其价值,从金融界的角度分析预售制度的价值,企业在缺少银行贷款的情况下融资的最好方式就是预售,这样解决了开发商的现金流;从开发商的角度分析,预售制度提供了资金利用的效率,开发商可以通过市场部分产品的预售,对市场进一步进行分析定位,适时调整产品结构,以适应市场的需求,使其开发利益最大化;从购房者的角度分析,预售制度最大的得益是期房变现房时,房价的大幅度升值给购房者带来的实惠。 第二章,从世界的范围介绍了国外以及我国港、澳、台地区的商品房预售制度,将中国内地与香港、美国的预售制度进行比较,特别指出了中国内地烂尾楼现象层出不穷,主要原因是中国内地权责不清,主要依靠提高预售门槛来保护交易安全,而香港、美国主要依靠法律制度,美国还有一个最大的特点是信息公开,保证交易双方信息对称,最大限度地保护交易安全。 第三章,预售合同法律特征,具有标的物的期待性、交付时间的约定性、预售的国家干预性,其性质具有买卖合同的性质和兼具承揽的性质,其效力又分为一般性原则和特殊规定。笔者认为:商品房预售合同是一种特殊的买卖合同,具有买卖合同的性质,也兼具承揽的性质,因此不能简单地把其作为一种普通的合同去看待,特别是在实践中要充分注意特殊效力的诸多规定。 第四章,商品房预售的预告登记的国外现状,中国物权法与预告登记的关系,预告登记的保全效力、顺位效力、破产效力。笔者认为:预告登记这种效力实际上已具备了物权的许多特征,因为物权最基本的特征是对世性,而一般债权均是对人性,即相对应的债权人、债务人,预告登记的行为使合同债权产生了类似物权的性质,因此可以称之为债权的物权化。 第五章,从按揭的起源、学说、性质以及中国现今按揭的基本状况看,中国的按揭重点是抵押贷款,按揭当事人的权利义务,按揭的实现方式,按揭贷款欺诈的现象及防范措施。笔者以为:实际上,我国内地现行的立法中没有楼花按揭这个名称,所有的是房地产抵押贷款这样的形式,我们仅是套用按揭这个称谓,因为有相似之处。把我国现行的房产抵押贷款比作楼花按揭权的法律性质,解释为购房人将预售房的抵押与银行将来实现的代位权的结合,比较符合中国的实际,因此是一种特殊的担保,揭示了中国按揭贷款做法的特殊性。 第六章,预售商品房的再转让实际上就是炒楼花,再转让制度世界上许多国家都存在,中国内地再转让的实现形式,再转让的赋税,特别是为了抑制房地产市场的投机行为,抑制房价上涨,上海市人民政府颁布的“期房限转”行政规章的效力、范围进行研究。笔者以为,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据,上海市人民政府的“期房限转”的规定并没有认定合同无效的权力。因此,只要再转让商品住房的当事人双方意思表示真实,合同的内容不违反我国合同法有关无效合同的禁止性规定,尽管“期房限转”的政策在上海市地区对房屋登记有约束力,但不会影响合同的效力。 第七章,商品房预售消费者权益保护及其完善。由于房地产消费者是种概念,商品房预售消费者是属概念,研究房地产消费者的权益保护,包括了商品房预售消费者的权益,所以这一章在本文中直接研究房地产消费者权益的保护。从消费者保护基本理论开始,对消费者权益保护法有关惩罚性条款的研究,特别是最高人民法院有关“一房二卖”双倍惩罚的司法解释,突出了房地产消费者作为特殊保护的依据。笔者以为,房地产作为特殊的商品在我国公民生活消费中的地位十分重要,商品房预售消费者权益是房地产消费者权益的一部分,直接关系到人民群众基本的生存权利,应当受到法律的优先保护。对房地产消费者保护提出了,一是确立权益结构,二是分清保护层次,三是修改法律和加强立法的建设性意见。
【关键词】：预售 按揭 再转让 消费者保护
【学位授予单位】：复旦大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2008
【分类号】：D922.29;D923.6
【目录】：

• 中文摘要7-9
• ABSTRACT9-13
• 引言13-15
• 第一章 商品房预售制度概述15-22
• 第一节 商品房预售的界定与基本情况15-16
• 一、预售的定义15
• 二、预售的条件15
• 三、预售的法律特征15-16
• 第二节 商品房预售制度的历史沿革与现状16-18
• 一、预售制度的历史沿革16-17
• 二、预售制度存在的原因17
• 三、预售制度的现状17-18
• 第三节 存在与废除的争论18-20
• 一、争论的由来18
• 二、观点的分歧18-19
• 三、未来的走向19-20
• 第四节 中国社会存在的价值20-22
• 一、从金融界的角度分析20
• 二、从开发商的角度分析20-21
• 三、从购房者的角度分析21-22
• 第二章 商品房预售制度比较法分析22-26
• 第一节 世界主要国家预售制度比较22-23
• 一、预售比例的比较22
• 二、许可管理的比较22
• 三、预售款支付管理的比较22
• 四、监管模式的比较22-23
• 第二节 中国香港地区、台湾地区的基本情况23-24
• 一、香港地区23
• 二、台湾地区23-24
• 第三节 中国内地、中国香港地区、美国制度比较24-26
• 一、融资渠道的比较24
• 二、销售风险分担机制的比较24-25
• 三、管理机制的比较25-26
• 第三章 商品房预售合同的性质和效力26-32
• 第一节 预售合同的法律特征26
• 一、标的物的期待性26
• 二、交付时间的约定性26
• 三、预售的国家干预性26
• 第二节 预售合同的法律性质26-28
• 一、具有买卖合同的性质27-28
• 二、兼具承揽的性质28
• 第三节 预售合同的法律效力28-32
• 一、预售合同效力的一般性原则29
• 二、预售合同效力的特殊规定29-30
• 三、预售合同生效要件30-32
• 第四章 商品房预售预告登记的性质和效力32-36
• 第一节 预告登记的法律基础32-34
• 一、预告登记制度的沿革32
• 二、国外预告登记制度的现状32-33
• 三、我国商品房预售预告登记制度的规定33-34
• 第二节 预告登记的法律性质34-35
• 一、国内外学者对预告登记性质的不同看法34
• 二、预告登记具有排他性34-35
• 三、预告登记具备债权的物权化35
• 第三节 预告登记的法律效力35-36
• 一、保全效力35
• 二、顺位效力35
• 三、破产效力35-36
• 第五章 商品房预售的按揭36-42
• 第一节 按揭的定义36-38
• 一、按揭的起源36
• 二、我国内地按揭的现状36-37
• 三、楼花按揭的特征37
• 四、楼花按揭的性质37-38
• 第二节 楼花按揭中的担保关系38-40
• 一、按揭当事人的法律关系38-39
• 二、按揭当事人的权利、义务39-40
• 三、依据《物权法》的规定实施按揭权的实现方式40
• 第三节 防范欺诈性楼花按揭40-42
• 一、欺诈的表现40
• 二、欺诈的成因40-41
• 三、欺诈的预防41-42
• 第六章 预售商品房的再转让42-49
• 第一节 再转让的法理分析42-43
• 一、再转让的概念42
• 二、再转让的依据42-43
• 三、对再转让的评价43
• 第二节 再转让的实施与效力43-46
• 一、再转让的条件43-44
• 二、再转让的形式44-45
• 三、再转让的税赋45
• 四、再转让的效力45-46
• 第三节 期房限转的行政性决定46-49
• 一、决定的性质46-47
• 二、决定的限制范围47
• 三、决定对合同的效力47-49
• 第七章 商品房预售消费者权益保护及其完善49-55
• 第一节 保护的基本理论分析49-50
• 一、商品房预售的预购人属于消费者的范畴49
• 二、消费者权益保护法律关系的权利客体包括预售商品房49-50
• 三、消费者保护法律关系中权利义务的变化50
• 第二节 保护的惩罚性条款50-52
• 一、国外惩罚性条款的适用50-51
• 二、《消费者权益保护法》欺诈性销售的惩罚性条款51-52
• 三、司法解释“一房二卖”的惩罚性条款52
• 第三节 完善保护的设想52-55
• 一、确立权益结构52-53
• 二、分清保护层次53
• 三、修改法律和加强立法53-55
• 结语55-62
• 参考文献62-65
• 后记65-66

【引证文献】

中国硕士学位论文全文数据库 前2条

1 张从和;商品房消费者权益保护的法经济学分析[D];中国政法大学;2010年

2 陈静;论商品房预售制度的完善[D];河南大学;2013年

  本文关键词：商品房预售法律制度研究，由笔耕文化传播整理发布。

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本文编号：323060