房地产投资信托（REITs）运作模式之法律分析
发布时间：2021-07-30 05:57
土地和资金是房地产业的两大支柱,这决定了房地产业和金融业之间天生就存在紧密联系,房地产的发展离不开金融支持,房地产的周期变动也会对金融稳定产生很大影响。改革开放以来,我国房地产业获得了高速发展,房地产业已成为我国的重要产业,但相比之下,与房地产密切相关的房地产金融却发展缓慢,使得房地产项目的大部分资金都来自银行,不仅增加了银行的金融风险,而且影响了房地产业的健康发展。房地产投资信托作为一种金融创新工具,由于其具有集合投资、分散风险、税收优惠等特点,日益成为房地产金融市场的重要组成部分,越来越成为人们关注的焦点。在借鉴美国经验的基础上,近年来一些国家和地区的房地产投资信托都迅速发展起来,取得了不错的业绩。因此,发展房地产投资信托是我国房地产金融市场值得期待的选择。但是在我国缺乏相关房地产投资信托法律法规的情况下,运作房地产投资信托会遇到诸多的法律障碍,而解决这些法律障碍对我国房地产投资信托的发展至关重要,因此,本文主要从我国房地产投资信托所面临的法律障碍出发,对如何构造适合我国国情的房地产投资信托运作模式提出一些法律思考。本文分为四个主要部分。第一部分是房地产投资信托运作模式之概述。该部...
【文章来源】：华侨大学福建省
【文章页数】：71 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
传统结构运作模式
伙企业的 REITs，是不直接拥有房地产，而是通过该合伙企业间接持有地产，其运作模式（见图 2）是：首先，现有合伙企业的数个合伙人共个经营性合伙企业（Operating Partnership），然后转让自有房地产，以有限合伙权益的凭证——“经营型合伙单位”（Operating Partnership UP 单位①），成为有限合伙人。在设立经营性合伙企业的同时，公开募集 REITs。REITs 以融得资金向经营型合伙企业出资，成为后者的普通合无限责任合伙人）。有限合伙人持有 OP 单位一段时间（通常为 1 年）可以把 OP 单位转换成 REITs 股份或现金，从而获取流动性。这种转换上是一种“看涨期权”。REITs 融资所得资金交给合伙企业之后，后者债务、购买其他房地产等用途。②
（三）下属合伙结构（DOWNREIT）运作模式DOWNREIT 结构是由 UPREIT 结构演变而来的（DOWN 与 UP 没有实际的英文对应意义）。为了获得税收优惠，DOWNREIT 在传统结构的基础上，通过成立下属合伙企业，对于新购入的房地产由下属合伙企业直接拥有，而自己间接拥有新购入房地产，其运作模式（见图 3）为：房地产所有者以房地产向经营性合伙企业（通常为一组合伙企业）出资，以换取 OP 单位，成为有限责任合伙人；在 DOWNREIT 结构中，REITs 可以成为多个 DOWNREIT 合伙企业的普通合伙人，而且，由 REITs 直接拥有和经营大部分房地产，而经营型合伙企业则拥有和管理企业房地产。DOWNREIT 除了具有 UPREIT 的优势外，同时可以拥有多个合伙企业，具有更大的灵活性。但是，随着合伙企业的增多，DOWNREIT 在进行相关决策时，需要花费更多的精力，统筹考虑有限合伙人的税收利益。
【参考文献】：
期刊论文
[1]我国发展房地产投资信托基金的障碍及其路径选择[J]. 陈锡贵. 济南金融. 2007(05)
[2]中华人民共和国企业所得税法[J]. 财富智慧. 2007(04)
[3]海外REITs发展状况及我国发展REITs的思考[J]. 苏杰. 当代经理人. 2006(03)
[4]房地产信托、投资基金与REITs[J]. 程志发. 中国房地信息. 2005(12)
[5]房地产投资信托及其运作模式的探讨[J]. 肖韩,杜若宇. 商场现代化. 2005(24)
[6]房地产多元化融资:中国之发展[J]. 易宪容. 新金融. 2005(06)
[7]我国推行REITs法律问题研究[J]. 尹乃春. 中国房地产金融. 2005(01)
[8]房地产投资信托收益及其影响因素分析[J]. 张红,陈洁. 中国房地产金融. 2002(07)
[9]中华人民共和国税收征收管理法[J]. 安徽税务. 2001(06)
[10]中华人民共和国城市房地产管理法[J]. 北京房地产. 1994(04)
博士论文
[1]房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践[D]. 向永泉.厦门大学 2006
[2]房地产投资信托（REITs）研究[D]. 张寒燕.中国社会科学院研究生院 2005
硕士论文
[1]发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析[D]. 刘耀峰.上海交通大学 2009
[2]我国房地产投资信托基金运作模式的探讨[D]. 姚伊娜.天津财经大学 2008
[3]房地产投资信托法律问题研究[D]. 洪飞.复旦大学 2008
[4]我国引进房地产投资信托基金的立法研究[D]. 黄笔镜.北京交通大学 2008
[5]房地产投资信托（REITs）法律问题研究[D]. 王熙喜.华东政法学院 2007
[6]房地产投资信托（REITs）法律制度研究[D]. 张莹.西南政法大学 2007
本文编号：3310842
【文章来源】：华侨大学福建省
【文章页数】：71 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
传统结构运作模式
伙企业的 REITs，是不直接拥有房地产，而是通过该合伙企业间接持有地产，其运作模式（见图 2）是：首先，现有合伙企业的数个合伙人共个经营性合伙企业（Operating Partnership），然后转让自有房地产，以有限合伙权益的凭证——“经营型合伙单位”（Operating Partnership UP 单位①），成为有限合伙人。在设立经营性合伙企业的同时，公开募集 REITs。REITs 以融得资金向经营型合伙企业出资，成为后者的普通合无限责任合伙人）。有限合伙人持有 OP 单位一段时间（通常为 1 年）可以把 OP 单位转换成 REITs 股份或现金，从而获取流动性。这种转换上是一种“看涨期权”。REITs 融资所得资金交给合伙企业之后，后者债务、购买其他房地产等用途。②
（三）下属合伙结构（DOWNREIT）运作模式DOWNREIT 结构是由 UPREIT 结构演变而来的（DOWN 与 UP 没有实际的英文对应意义）。为了获得税收优惠，DOWNREIT 在传统结构的基础上，通过成立下属合伙企业，对于新购入的房地产由下属合伙企业直接拥有，而自己间接拥有新购入房地产，其运作模式（见图 3）为：房地产所有者以房地产向经营性合伙企业（通常为一组合伙企业）出资，以换取 OP 单位，成为有限责任合伙人；在 DOWNREIT 结构中，REITs 可以成为多个 DOWNREIT 合伙企业的普通合伙人，而且，由 REITs 直接拥有和经营大部分房地产，而经营型合伙企业则拥有和管理企业房地产。DOWNREIT 除了具有 UPREIT 的优势外，同时可以拥有多个合伙企业，具有更大的灵活性。但是，随着合伙企业的增多，DOWNREIT 在进行相关决策时，需要花费更多的精力，统筹考虑有限合伙人的税收利益。
【参考文献】：
期刊论文
[1]我国发展房地产投资信托基金的障碍及其路径选择[J]. 陈锡贵. 济南金融. 2007(05)
[2]中华人民共和国企业所得税法[J]. 财富智慧. 2007(04)
[3]海外REITs发展状况及我国发展REITs的思考[J]. 苏杰. 当代经理人. 2006(03)
[4]房地产信托、投资基金与REITs[J]. 程志发. 中国房地信息. 2005(12)
[5]房地产投资信托及其运作模式的探讨[J]. 肖韩,杜若宇. 商场现代化. 2005(24)
[6]房地产多元化融资:中国之发展[J]. 易宪容. 新金融. 2005(06)
[7]我国推行REITs法律问题研究[J]. 尹乃春. 中国房地产金融. 2005(01)
[8]房地产投资信托收益及其影响因素分析[J]. 张红,陈洁. 中国房地产金融. 2002(07)
[9]中华人民共和国税收征收管理法[J]. 安徽税务. 2001(06)
[10]中华人民共和国城市房地产管理法[J]. 北京房地产. 1994(04)
博士论文
[1]房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践[D]. 向永泉.厦门大学 2006
[2]房地产投资信托（REITs）研究[D]. 张寒燕.中国社会科学院研究生院 2005
硕士论文
[1]发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析[D]. 刘耀峰.上海交通大学 2009
[2]我国房地产投资信托基金运作模式的探讨[D]. 姚伊娜.天津财经大学 2008
[3]房地产投资信托法律问题研究[D]. 洪飞.复旦大学 2008
[4]我国引进房地产投资信托基金的立法研究[D]. 黄笔镜.北京交通大学 2008
[5]房地产投资信托（REITs）法律问题研究[D]. 王熙喜.华东政法学院 2007
[6]房地产投资信托（REITs）法律制度研究[D]. 张莹.西南政法大学 2007
本文编号：3310842
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