预先团购型房地产众筹的法律问题研究

发布时间：2017-06-12 13:00

  本文关键词：预先团购型房地产众筹的法律问题研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：本文所探讨的预先团购型房地产众筹是基于投资者购房取得房屋所有权目的的众筹模式。该模式下的房地产众筹符合众筹本质,且市场占比最大,在我国房地产众筹领域具有代表性。房地产众筹在我国方兴未艾,发展势头迅猛,对于激发互联网金融市场活力,推动房地产行业发展具有重要意义。由于处于发展起步阶段,房地产众筹在我国面临着诸多问题值得探讨。本文将通过对预先团购型房地产众筹模式下的典型案例——广州北部万科城房地产众筹项目的分析,探讨预先团购型房地产众筹面临的法律风险,结合美国和英国众筹实践的经验,对我国预先团购型房地产众筹的完善提出建议。本文第一章介绍了我国预先团购型房地产众筹的基本现状,并对相关概念进行了梳理。房地产众筹区别于其他类型众筹的重要特点是,其众筹的对象是房屋,价值较大,产业链较长。房地产众筹在我国模式多样,不同种模式有不同的产品结构和交易方式,而本文的研究对象——预先团购型房地产众筹是我国房地产众筹的主流模式。众筹的监管机构是我国的证监会,房地产众筹作为众筹领域的一个分支,也受到证监会的监管。自去年房地产众筹联盟成立以来,行业内部加强了自我管理和规范。中央一系列政策文件的出台,表明了众筹领域的政策导向明朗化,对房地产众筹持支持态度。第二章以广州北部万科城众筹项目为例,对预先团购型房地产众筹的法律关系进行了梳理。预先团购型房地产众筹发展迅速的同时伴随着风险与问题的出现。预先团购型房地产众筹涉及三方主体,包括房地产开发商、众筹平台以及投资者。在分析各方主体面临的法律风险与法律问题之前,有必要对他们之间的法律关系进行梳理,这是权利义务划分的基础。笔者认为,房地产开发商与众筹平台之间为居间合同关系,投资者与房地产开发商之间为买卖合同关系,投资者与众筹平台之间为无名合同关系,是居间合同关系和委托合同关系的综合。第三章对预先团购型房产众筹现存的法律问题以主体为线索进行了分析。预先团购型房地产众筹作为众筹类产品的一种类型,具有众筹面临的法律问题的共性,也有加入“房地产”因素之后的特性。由于预先团购型房地产众筹包括了三方主体,笔者以主体为区分线索来分析预先团购型房地产众筹的法律问题。在房地产众筹平台方面,主要涉及触犯非法吸收公众存款罪风险、非法沉淀众筹资金问题;在投资者方面,主要面临合同欺诈与合同违约风险;在房地产开发商方面,主要涉及违反商品房预售相关规定的法律风险、信息披露不完善带来的法律风险、房地产开发建设过程中的法律风险等。第四章针对第三章提出的法律问题,探讨相关的发展对策。在借鉴美国和英国的监管经验的基础上,本文区分主体进行了分析。房地产众筹运作过程中,筹集资金、扣除佣金、向发起人划拨款项等都涉及到资金运作,因此,房地产众筹平台有必要建立严格的资金管理制度,规范房地产众筹交易制度。普通大众投资者投资经验缺乏,风险识别能力和风险承担能力较差,一般情况下不被允许参与高风险投资。然而,众筹向公众募集资金的特征决定了普通大众投资者是主要的募资对象。在房地产众筹融资中,针对投资者面临的合同欺诈风险、合同违约风险等,投资者应当深入了解房地产众筹项目的相关信息,审慎签订合同尤其是注意违约责任条款。预先团购型房地产众筹的特殊性,决定了房地产开发商应当首先注意的问题是商品房预售方面的合规。毕竟绝大部分投资者的投资目的是为了房地产的所有权,只有当参与众筹的房地产符合我国房地产预售相关的规定,才能实现合同目的。其次,房地产开发商应当完善信息披露制度,向投资者充分展示项目信息,并在房地产开发建设中的进行法律风险防范。
【关键词】：预先团购型房地产众筹 法律关系 法律风险 风险防范
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D922.28
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 引言8-14
• 一、问题的提出8
• 二、典型案例介绍8-10
• 三、研究价值与意义10
• 四、文献综述10-12
• 五、主要研究方法12
• 六、论文主要创新及不足12-14
• 第一章 预先团购型房地产众筹的基本现状14-23
• 第一节 房地产众筹的概念与模式14-18
• 一、预先团购型房地产众筹与相关概念的厘清14-16
• 二、预先团购型房地产众筹为主流模式16-18
• 第二节 房地产众筹的监管与政策概览18-21
• 一、房地产众筹的监管机构19
• 二、房地产众筹的自治组织19
• 三、房地产众筹的相关政策19-21
• 第三节 预先团购型房地产众筹的兴起原因21-23
• 一、房地产行业滑入平台期，众筹提供新思路21
• 二、房地产众筹优势明显，惠及开发商和投资者21-23
• 第二章 预先团购型房地产众筹的法律关系梳理——以广州北部万科城众筹项目为例23-27
• 第一节 房地产开发商与众筹平台之间的居间合同关系23-24
• 第二节 投资者与房地产开发商之间的买卖合同关系24-25
• 第三节 投资者与众筹平台之间的无名合同关系25-27
• 第三章 预先团购型房地产众筹的法律问题分析27-36
• 第一节 房地产众筹平台方面27-29
• 一、资金募集过程中的法律风险27-28
• 二、资金管理过程中的法律风险28-29
• 第二节 投资者方面29-30
• 一、合同欺诈风险29-30
• 二、合同违约风险30
• 第三节 房地产开发商方面30-36
• 一、违反商品房预售相关规定的法律风险31-33
• 二、信息披露制度不完善带来的法律风险33
• 三、房地产开发与建设过程中的法律风险33-36
• 第四章 预先团购型房地产众筹的完善36-44
• 第一节 众筹域外监管之借鉴36-38
• 一、美国有关众筹的监管规定36-37
• 二、英国有关众筹的监管规定37-38
• 第二节 房地产众筹平台的规范化建议38-40
• 一、设立严格的资金管理制度38-39
• 二、规范房地产众筹的交易制度39-40
• 第三节 投资者的风险防范建议40-41
• 一、深入了解房地产众筹项目的相关信息40
• 二、审慎签订合同尤其是注意违约责任条款40-41
• 第四节 房地产开发商的合规管理建议41-44
• 一、遵守商品房预售的相关规定41-42
• 二、加强信息披露制度建设42
• 三、防范工程建造中的法律风险42-44
• 结语44-45
• 参考文献45-48
• 在读期间发表的学术论文与研究成果48-49
• 后记49-50

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本文编号：444058