房屋租赁合同解除规则研究

发布时间：2020-03-29 20:41

【摘要】：房屋租赁合同解除规则的完善对于有效平衡出租人和承租人之间的利益关系,促进房屋租赁市场有序发展具有深远意义。我国《合同法》分则就房屋租赁合同关系的解除问题仅仅设置了几个简单的条文,即使参照总则有关合同解除条款适用也缺乏具体的操作性。与此同时,在司法实践中,商用租赁关涉效益价值,住宅租赁关涉公共利益与民生保障,两者在合同解除问题上差异颇大,但是我国现行法律对二者并未加以区分,既有的规则难以有效解决房屋租赁合同解除的相关难题。文章立足于司法实践,以房屋租赁合同解除的特殊性为出发点,从司法案例中发现的问题着手,对房屋租赁合同解除条件的判定、合同解除行使程序中合理期限的设置、合同解除后法律后果的规制几个方面进行研究,区分了商用租赁和住宅租赁在合同解除问题上的一些差异,试图为相关问题找到合理的解决途径,以完善房屋租赁合同解除的规则。本文除引言之外,还包含以下几个部分:第一部分,房屋租赁合同解除所涉审判实践情况。在查找近年来大量关于房屋租赁合同解除的相关案例基础上,进行样本数据和具体案例的分析,笔者发现实践中的具体问题主要表现在合同解除条件的设置和判定不明晰,解除中相关期限的认定不明确,解除后的违约金判定存争议等方面。并且在这些问题上,司法判决出现大量差异性。第二部分,房屋租赁合同解除的行使条件辨析。在现有规定中,从房屋租赁合同解除法定解除条件来看,相关内容主要规定在《合同法》分则中涉及出租人和承租人解除合同的相关内容中。从司法实践和条文本身理解而言,都是有利于出租人的,出租人更容易行使法定解除权解除合同,而承租人解除合同的条件需要达到的程度更高。从其任意解除权行使条件来看,几乎没有限制,这容易引发出租人对权利的恣意滥用,从而有损承租人的利益。总体而言,对行使条件的相关规定是不利于承租人一方的。第三部分,房屋租赁合同解除的行使程序。第一,房屋租赁合同解除时间没有具体规定,司法实践对此存在很大分歧,可以分为四种情况,前三种都是履行了通知义务的情况,以意思到达对方的时间为解除的时间;第四种情况是直接诉请解除,以起诉状副本送达对方的时间为解除的时间。第二,解除中所涉“合理期限”的认定,可以区分为解除条件中规定的合理期限和行使中的合理期限。在解除条件中,笔者认为可以将法定解除权的合理期限确定为1个月,任意解除权的合理期限确定为3个月。在解除权行使中,可以区分为商用租赁和住宅租赁,商用租赁的租赁期一般较长,可以适用前述的类推规定;住宅租赁中,未通知的情况,可以缩短为半年。第四部分,房屋租赁合同解除的法律效果。在解除之后,合同是否具有溯及力,影响到承租人的利益,如果一味否认继续性合同的溯及力,对于出租人的标的物瑕疵造成的承租人利益受损会出现不公平的情况,因此对于溯及力应当区分,原则上不具有溯及力,同时允许例外。在解除的后果上,从实践中的案例来看,法院都是首先确认合同是否解除,其次返还租赁房屋,再次返还押金或者保证金,最后判决违约金。对于违约金调减的争议较大,因此对于租赁房屋的违约金调减应当首先遵循意思自治原则,体现违约金的惩罚功能。另外在调减的时候也需要根据商业租赁和住宅租赁来区分违约金具体如何调减。
【图文】：

4资料来源：根据样本判决8自行整理。从图 1 的趋势图可以看出，第一，我国房屋租赁合同纠纷在 2014 年呈现急剧上升8本文的样本判决来自中国裁判文书网的数据统计和发布的案例，，下文亦同。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.6

【参考文献】

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本文编号：2606491