基于个人投资视角反观房地产市场的宏观调控

发布时间：2019-09-09 21:57

【摘要】：对我国房地产市场进行实证分析,发现该市场具有分形特征以及房价与租金存在线性关系.在此前提下,应用实物期权理论对投资收益进行预估,建立个人房地产投资租转售决策分析模型.运用停时与数值模拟等方法求解,得到投资者执行租转售决策时的房价可行区间.继而定性分析房地产市场基本要素对房价可行区间产生的影响,得出了相关结论.最后利用模型结论对北京二手住宅房地产市场进行阶段性研究,反向剖析近年来政府对房地产市场所做的系列宏观调控政策.
【图文】：

对数增长,房价,指数

个人房地产投资租转售决策分析模型．依据模型求解结果来反〗向剖析政府对房地产市场的宏观调控，亦揭示了政府可以利用房地产市场发展数据来对模型相关参量做出估计，针对性地做出合理的调控政策．２房地产市场特征检验２．１房地产市场分形特征检验本文选取１９９１年２月～２０１７年３月的中国房地产市场交易的月度数据（数据来源：国家统计局），运用去趋势波动分析（ＤＦＡ）方法（张卫国等）［１８］估计中国房地产市场的Ｈｕｒｓｔ指数．其拟和函数图像如图１所示．由于Ｈｕｒｓｔ的估计值为０．７２（远大于０．５），故房价对数增长率时间序列具有长程相关性，说明房地产市场历史的价格波动对现在的价格增量具有正效应．即中国房地产市场是分形市场，用几何分数布朗运动来刻画房价来建模是合理的．图１房价对数增长率Ｈｕｒｓｔ指数Ｆｉｇ．１Ｈｕｒｓｔｅｘｐｏｎｅｎｔｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓ２．２房价租金比实证检验在理想的市场环境下，房价租金比为定值（祈兆珍）［１９］．本文选取我国２００２年１２月～２０１７年３月的住房租金价格指数与住房价格指数的月度数据（数据来源：Ｒｅｓｓｅｔ数据库），其对数增长率走势如图２所示．图２住房和租金价格指数对数收益率走势图Ｆｉｇ．２Ｔｒｅｎｄｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｐｒｉｃｅｓｏｆｈｏｕｓｅａｎｄｒｅｎｔ可发现住房价格指数对数增长率与租金价格指数对数增长率走势基本相同．线性回归结果如表１所示，线性回归Ｔ检

租金,价格指数,对数收益率,走势图

．即中国房地产市场是分形市场，用几何分数布朗运动来刻画房价来建模是合理的．图１房价对数增长率Ｈｕｒｓｔ指数Ｆｉｇ．１Ｈｕｒｓｔｅｘｐｏｎｅｎｔｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓ２．２房价租金比实证检验在理想的市场环境下，房价租金比为定值（祈兆珍）［１９］．本文选取我国２００２年１２月～２０１７年３月的住房租金价格指数与住房价格指数的月度数据（数据来源：Ｒｅｓｓｅｔ数据库），，其对数增长率走势如图２所示．图２住房和租金价格指数对数收益率走势图Ｆｉｇ．２Ｔｒｅｎｄｏｆｔｈｅｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃｇｒｏｗｔｈｒａｔｅｏｆｐｒｉｃｅｓｏｆｈｏｕｓｅａｎｄｒｅｎｔ可发现住房价格指数对数增长率与租金价格指数对数增长率走势基本相同．线性回归结果如表１所示，线性回归Ｔ检验的概率ｐ值均为“＊＊＊”，表示极为显著，且拟合优度为０．７２３２，线性回归方程为ｙ＝０．８２４８１ｘ＋０．８０７５，该线性模型通过回归检验．得出结论：在房地产市场建模中，假定房价与租金具有良好的线性关系是合理的．
【作者单位】：华中师范大学数学与统计学学院;
【基金】：湖北省自然科学基金项目(2015CKB732)
【分类号】：F123.16;F299.23

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