土地储备制度对郑州市房地产价格的影响

发布时间：2020-03-20 07:32

【摘要】：近年来,房价的持续快速上涨引起了社会各界的关注。在关于房地产价格上涨的根本原因的讨论中,土地储备制度与房价的关系引起了争议,其中很多舆论将房价上涨归因于土地储备制度的实施。的确,作为国家宏观调控房地产市场重要手段的土地储备制度与房地产市场具有紧密的关系,但是,该制度是否是引起城市房价上涨的主因,这就需要进行深入的研究,因为它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。因此探讨和研究土地储备制度对房地产价格的影响机制具有重要的实践意义。本文在大量阅读国内外相关文献的基础上,通过对地价和房价形成原理的把握,分析了土地储备制度对郑州市房地产价格的影响。本文首先分析了土地储备制度对郑州市地价的影响,得出了如下结论:土地“招拍挂”的出让方式会引起地价的上涨,但其带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现,而不是推动地价上涨的内在机制,同时否定了郑州市由于土地供应量不足导致地价上涨的结论。其次,分析了土地储备制度对郑州市房产市场的影响:提升了经营性用地的价格;促使房地产开发企业优胜劣汰;强化了消费者的价格预期。进而又分析了土地储备制度对郑州市房价的影响。在大量收集数据的基础上,本文运用房价与地价的经济学关系分析、数学关系分析及格兰杰因果关系检验分析,得出了这样的结论:房价和地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的;房价和地价的关系基本上为正相关关系,建安成本、税费和容积率将决定地价对房价的影响程度;地价上涨不是房价上涨的内生机制,地价上涨只是房价上涨的主要原因之一。接着,通过运用大量较新的数据和图表,紧紧结合郑州市房地产市场的现状,就郑州市房价上涨的原因进行了定性分析,并且得出了郑州市房价上涨的真正原因:土地取得成本的增加、建筑材料价格的上涨、消费者价格预期的增强、外地人在郑购房比例的增加、刚性需求和投机投资性需求的叠加、通货膨胀预期的加强等。然后为了印证分析结果的准确性,本文又利用灰色关联分析理论对引起郑州市房价上涨的原因进行了定量化的研究,从而进一步确认了分析结果的正确性。最后,文章从完善土地储备制度,创新储备土地的供应方式;规范房地产市场,增加市场透明度,正确引导消费者的心理预期;实现住宅资源的有效配置等方面提出了调控郑州市房地产价格的建议。
【图文】：

位图,郑州市,惠济,中牟县

3 郑州市土地储备制度和房地产市场发展状况研究区概况郑州是河南省省会，是河南省的政治、经济、教育、科研、文化中心。位于河部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州市总面积 7446.口 752.1 万（2009 年 12 月底），现辖金水、二七、中原、管城、惠济、上街六、巩义、登封、新密、新郑五市及中牟县，是全国重要的交通、通讯枢纽，是陆桥上的重要城市（图 3-1）。

地块,区位

图 5-3 拍卖地块区位图2.2 促使房地产开发企业优胜劣汰土地储备制度和经营性用地“招拍挂”制度的实施，必然会促使房地产开发企业优劣汰。招拍挂造成地价高涨，资金门槛提高，一些核心地块只有少数资金雄厚的大开商才有实力参与，这使得土地迅速向少数大开发商集中，造成土地垄断局面。那些资较差、自有资金少、综合实力弱的中小房地产开发企业由于土地价格上涨、融资困难面临被市场淘汰的危险；而那些综合实力强，资质高的房地产企业将进一步扩大经营围，向省内外发展。根据郑州市统计局 2010 年 7 月对 50 家重点房地产开发企业的调显示：30.9%的开发企业由于资金问题没有新购置土地，没有土地将意味着这些企业能会退出房地产市场；16%的开发企业由于拥有较雄厚的资金和土地储备量而加大了发的步伐。2.3 强化了消费者的价格预期
【学位授予单位】：河南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.35

【参考文献】