海峡两岸的不动产税制与物业税改革

发布时间：2020-04-03 05:02

【摘要】： 本文研究之目的在于对比海峡两岸的不动产税制度,藉由对台湾地区不动产相关税负的介绍与探讨,得出现行制度的优缺点,再从我国大陆目前房地产税负的实际情况出发,尝试为我国大陆的物业税改革提出建言,目的为建立完善的物业税制度框架,以符合税收公平的理想。研究方法主要为比较研究法,文献研究法等。物业从词源上看,其实是舶来品,来源于香港、东南亚地区。虽然与房地产在阐述角度上有微小差别,但是基本等同于房地产、不动产。本文本着求同存异、化繁为简的原则,将物业作此解。物业税就是对不动产、房地产在保有阶段征收的财产税。其在中国历史上由来已久。在当代,其仍然有存在的必要性和合理性。主要体现在为贫瘠的地方财政增加税源、提供财产保值增值的公共产品、起到宏观调控作用、完善税制推进法治等。台湾地区没有物业税这个税种,但实际上存在此种制度,主要体现为房屋税、地价税和土地增值税。地价税和房屋税从财产保有阶段课税,而土地增值税是从财产流转或者说是财产所得而课税,还有一些诸如契税、田赋等税种。台湾地区不动产税制度具有以下特点:财产保有环节和流转环节分别课税,房屋和土地分别课税,免税、税收优惠制度起到了调控作用,税率设计上轻保有、重流转,不动产税收是地方财政的重要税源。有些制度值得我国大陆借鉴。我国大陆目前也没有物业税此税种,但是已有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其中保有阶段的不动产税为房产税、城镇土地使用税和耕地占用税,流转阶段的不动产税为土地增值税和契税。我国大陆不动产税制度目前存在以下问题:从框架设计上,没有独立、完善的不动产税体系;从立法技术上,具体制度设计不合理;从配套制度上,没有建立相关的基础制度。物业税的范围是一个值得讨论的问题。因此本文首先界定物业税的概念,并阐述物业税与土地出让金不同,两者在性质上、法律关系上、制度价值上及调整手段上不同。土地年租制与物业税本质不同,无法取代。而且物业税的开征与增加民众负担是两个不同的问题。其次,土地增值税不应该废除,其征收是对资本增值的一种节制,但是应当与房屋增值一并纳税,改称为“房地产增值税”。最后,关于不动产保有阶段的物业税,应当将土地和房屋合并计税,在征税范围上纳入农村土地,与流转阶段的增值纳税分别课税,建立评估制度等。在具体框架设计上归纳总结将不动产保有阶段的课税合并,统称为物业税;另修订完善我国土地增值税的内容,改为“房地产增值税”。物业税的纳税义务人为不动产所有人或用益物权人,无法判断所有人、用益物权人时,不动产管理人或现住人为纳税义务人。课征范围应该包括土地以及附着于土地之上的各种房屋。房屋和土地应该合并计税。征税应该包括城市和农村。物业税计税依据应该是房地产评估价值。在税率上规定一定的浮动范围,授权省级人大及其常委会在幅度范围内选择合适的税率。在设计物业税税率时,应该让税率有所提高,达到资源优化配置的目的,并对闲置土地实行高税率,以此促进地尽其用。在免税及税收优惠方面,对农村土地和房屋物业税的免除,自用住宅之物业税减免,工业不动产之物业税减免,公益事业用不动产免税,机关不动产免税等。
【学位授予单位】：中国政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：D922.22;F812.42

【引证文献】